เข้าสู่เดือนสุดท้ายของปี 2563 ที่เรียกว่าเป็นปีที่ท้าทายในทุกแง่มุมตั้งแต่ต้นปี ไม่ว่าจะเป็นมลภาวะทางอากาศ ฝุ่นควัน PM2.5 จนมาถึงการแพร่ระบาดของโควิด-19 ที่ส่งผลกระทบรุนแรงเพราะเศรษฐกิจทั่วโลกชะลอตัว ซึ่งประเทศไทยเอง ก็ได้รับผลกระทบค่อนข้างจะครบเกือบทุกด้าน

เนื่องจากไทยเป็นประเทศที่ให้ความสำคัญในธุรกิจท่องเที่ยวมากที่สุด หรือเรียกได้ว่าธุรกิจที่มีส่วนเกี่ยวข้องกับการท่องเที่ยวไม่ว่าจะเป็น โรงแรม สายการบิน ทัวร์ สถานที่ท่องเที่ยว ไปจนถึงแม่ค้ารายย่อยที่เปิดร้านค้าเพื่อขายของที่ระลึก ต่างก็ได้รับผลกระทบหนักทั้งหมด

อย่างไรก็ตาม ข้อดีของเศรษฐกิจประเทศไทยคือ เรายังเป็นประเทศที่ไม่ต้องพึ่งพาต่างชาติในเรื่องของวัตถุดิบในการใช้ชีวิต และต้นทุนในการอยู่อาศัยยังอยู่ในระดับที่จับต้องได้ จึงทำให้ประชาชนยังมีที่อยู่ที่กินเพื่อดำรงชีวิตได้ แม้จะมีปัญหาในเรื่องของหนี้ครัวเรือน การจ้างงานและเศรษฐกิจภายในประเทศยังมีการใช้จ่ายได้ 

รวมถึงการอุดหนุนของภาครัฐต่อภาคการใช้จ่ายของประชาชน ทำให้ยังพอต่อลมหายใจในเรื่องของเศรษฐกิจให้ไปถึงปี 2564 ได้ ซึ่งก็ต้องจับตาดูมาตราการต่อเนื่องที่จะเกิดขึ้น 

ทั้งนี้ thumbsup ได้สรุปภาพรวมวงการอสังหาริมทรัพย์ของปี 2563 ต่อเนื่องปี 2564 มาให้ได้ทราบกัน

อสังหาริมทรัพย์ราคาเริ่มต้นไม่สูงยังขายดี

 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2563 นั้น แม้จะมีค่ายอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ออกมาประกาศว่าสามารถขายได้หมดในหลายโครงการ แต่หากเจาะลึกไปจริงๆนั้น จะพบว่าไม่ได้ขายหมดจริงอย่างที่บอก แต่เป็นการขายหมดส่วนหนึ่งที่มีการตั้งเป้าแบ่งขายไว้ เพราะถ้าไปค้นตามเว็บไซต์ฝากขายอสังหาริมทรัพย์และเอเจนซี่จะพบว่าทุกอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็น บ้านเดี่ยว คอนโดมิเนียม ตามเส้นทางยอดนิยมยังคงมี “ห้องว่าง” ให้จับจ่ายกัน ทั้งในรูปแบบของเจ้าของโครงการเป็นคนปล่อยเช่าและขายเอง รวมถึงผู้ซื้อนำมาปล่อยต่อเพื่อหวังต่อชีวิตในส่วนของค่าเช่าหรือปล่อยขายต่อเพราะแบกภาระผ่อนต่อไม่ไหว

คุณกมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ เล่าถึงภาพรวมวงการอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยว่า มาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ (LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย ส่งผลให้กลุ่มนักลงทุนหายไปจากตลาด และทำให้เกิดการชะลอตัวในภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่กลางปี 2562 จนถึงต้นปี 2563 ก่อนจะโดนผลพวงของการแพร่ระบาดของโควิด-19 จนทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ชะงักงัน 

ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ชะลอการเปิดโครงการใหม่ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม แต่เน้นระบายสต็อกคงค้าง โดยใช้การลดราคา และโปรโมชันอื่น ๆ เพื่อกระตุ้นการซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ ทำให้ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ในภาพรวมปรับตัวลดลงอย่างมากจากรอบปีก่อน

ราคาขายตั้งแต่ 1-5 ล้านบาท ยังเป็นที่ต้องการ

ราคาอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มลดลงอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่ปลายปี 2562 จากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Index พบว่า ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ไตรมาสที่ 4 ปี 2562 (Q4 2562) ซึ่งอยู่ที่ 207 จุด ก่อนจะลดมาอยู่ที่ 204 จุด ใน Q1 2563 และ 198 จุด ใน Q2 2563 ก่อนจะปรับตัวขึ้นเล็กน้อยหลังจากประกาศคลายล็อกดาวน์ โดยอยู่ที่ 201 จุด หรือเพิ่มขึ้น 2% ถือเป็นการเพิ่มขึ้นครั้งแรกในรอบ 6 ไตรมาส (นับจากช่วง Q1 2562) แต่ยังถือว่าดัชนีราคาลดลงถึง 9% จากช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว

ดัชนีราคาที่เพิ่มขึ้นมาจากดัชนีราคาบ้านเดี่ยวที่ปรับตัวเพิ่มขึ้น 3% จากไตรมาสก่อน และเพิ่มขึ้นถึง 7% จากรอบปีก่อนหน้า ส่วนดัชนีราคาคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้น 1% จากไตรมาสก่อน แต่ถือว่าลดลง 6% จากรอบปีก่อนหน้า ส่วนทาวน์เฮ้าส์เป็นอสังหาริมทรัพย์รูปแบบเดียวที่ดัชนีราคาลดลง โดยลดลง 1% จากไตรมาสก่อน ส่วนราคายังคงทรงตัวจากรอบปีก่อนหน้า

อุปทานหรือจำนวนที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ มีแนวโน้มลดลง จากการที่ผู้ประกอบการชะลอเปิดตัวโครงการใหม่ หันไปเน้นระบายสต็อกคงค้าง โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม สอดคล้องกับผู้บริโภคที่คิดจะขายคอนโดมิเนียม แต่ยังคงเก็บสินค้าไว้ในช่วงที่มี “สงครามราคา” อย่างรุนแรง เพื่อรอผลตอบแทนที่ดีกว่า

“ถ้ามองเรื่องของพฤติกรรมเป็นการซื้อหรือเช่าคอนโดมิเนียมในช่วงนี้ เป็นการเช่าเพื่อรอจังหวะคือเช่าเพื่ออยู่อาศัยในช่วงเวลาหนึ่ง ไม่ใช่เช่าระยะยาว แต่ดูเพื่อซื้อในอนาคต เพราะต้องยอมรับว่าคนรุ่นใหม่เลือกที่จะอยู่คนเดียวมากขึ้นและมองเรื่องการมีครอบครัวใหญ่แบบในสมัยก่อนเป็นเรื่องไกลตัว จนอาจหมายถึงไม่คิดเรื่องสร้างครอบครัวใหญ่หรือมีลูกจนต้องมองหาบ้านเดี่ยว แต่ต้องการความคล่องตัวในการอาศัยเพื่อใกล้ที่ทำงาน เดินทางสะดวกและตอบโจทย์ด้านการเข้าสังคมต่างๆ”

พื้นที่ชานเมืองป๊อบขึ้นสำหรับครอบครัว

นอกจากนี้ ในแง่ของผู้ประกอบการยังต้องการเร่งระบายสินค้าเก่าและเปิดโครงการใหม่ เพื่อไม่ให้ชื่อหายไปจากตลาด เราจึงเห็นหลายโครงการมีการปรับราคาขายลงให้กลุ่มคนรุ่นใหม่สามารถจับต้องได้และมีของแถมเพื่อกระตุ้นความสนใจรวมถึงมาตรการต่างๆ ของธนาคารก็ยอมปล่อยเงินกู้ง่ายขึ้น 

ดังนั้นตอนนี้จึงเป็นจังหวะที่ดี หากใครมีเงินก้อนและเล็งไว้ว่าอยากซื้อบ้านเดี่ยวหรือคอนโดมิเนียม ซึ่งจังหวะที่ดีแบบนี้ยังลากยาวไปจนถึงปีหน้า ส่วนพื้นที่ที่ผู้ซื้อให้ความสนใจมากขึ้นอย่างเช่น พื้นที่นอก CBD ก็เป็นที่จับตามองแค่รอดูเศรษฐกิจให้ดีขึ้นกว่านี้

ส่วนพฤติกรรมของผู้ซื้อนั้น สิ่งที่ผู้ประกอบการควรทราบคือ ลูกค้ายังจับตาดูโครงการและพื้นที่ที่น่าสนใจ ส่วนความสามารถในการซื้อนั้น หากผู้ประกอบการสามารถลดราคาลงแบบดึงดูดใจมากพอ 

นอกจากนี้ ยังมีนักลงทุนมีคนกลุ่มหนึ่งพร้อมซื้อสินค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์จนถึงที่ดินเปล่าเพราะพวกเขามีเงินเย็นรอจะซื้อเพื่อนำไปรีโนเวตและพัฒนาใหม่ โดยหวังจะทำเป็นรูปแบบออฟฟิศหรือหากพื้นที่ดี ขนาดใหญ่ดึงดูดให้นำไปพัฒนาต่อก็อาจจะซื้อเก็บไว้ก่อนเพื่อรอจังหวะในการลงทุน รวมถึงที่ดินเปล่าก็มีกลุ่มนักลงทุนให้ความสนใจเช่นกัน แต่ติดที่ราคาขายของเจ้าของที่ดินและภาษีที่ดินค่อนข้างสูง

ขนาดพื้นที่กว้างเป็นที่ต้องการเพิ่มขึ้นหลังโควิด-19 ระบาด

ทางด้านของ ดร.นณริฏ พิศลยบุตร นักวิชาการอาวุโส สถาบันวิจัยเพื่อการพัฒนาประเทศไทย (ทีดีอาร์ไอ) วิเคราะห์ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ไว้ว่า สถานการณ์โควิด-19 ยังไม่จบ วัคซีนก็ยังมีปริมาณไม่ครอบคลุมต่อประชากรทั่วทั้งโลก ยิ่งทำให้การเดินทางมาไทยของกลุ่มนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติเป็นเรื่องยาก

สิ่งที่น่ากังวลขั้นต่อไปคือ การตกงานของประชาชนที่มีกว่า 8.1 แสนคนส่วนใหญ่เป็นกลุ่มเด็กจบใหม่ที่ยังไม่ได้สัมผัสประสบการณ์ทำงานแต่ไม่มีตำแหน่งงานใหม่เปิดรับ ส่วนวัยทำงานที่เจอปัญหาเลิกจ้างหรือไม่สามารถแข่งขันสู้กับเทคโนโลยีได้ ก็ยังเป็นปัญหาให้ภาครัฐยังต้องอุ้มหนี้เสียในคนสองกลุ่มนี้อยู่

เมื่อหนี้สาธารณะต่อ GDP ยังสูงมาก ทำให้ทุกเซคเตอร์เริ่มอยากให้รัฐส่งสัญญาณเรื่องการช่วยเหลือบ้าง แต่ภาครัฐเองก็มีเม็ดเงินในคลังจำกัดและรัฐก็ไม่ควรใช้เงินภาษีมาอุดหนุนมากเกินไปเพราะจะเกิดปัญหาสุ่มเสี่ยงในระยะยาว แม้ว่าการลงทุนและรายจ่ายของภาครัฐจะเป็นตัวกระตุ้นให้เศรษฐกิจดีขึ้นก็ตาม

ถ้าไม่เปิดโครงการใหม่ชื่ออาจหายไปใน 5 ปี

ยิ่งในปี 2564 ถือว่าเป็นความเสี่ยงขั้นรุนแรงในแง่เศรษฐกิจโลกที่ตกต่ำยาวนาน คนตกงานมากขึ้น วัคซีนก็ยังไม่มายิ่งในต่างประเทศยังมีจำนวนผู้ป่วยสูงอยู่ ยิ่งทำให้ไม่รู้ว่าโควิด-19 จะจบเมื่อไหร่ ถ้าหากปีหน้ามีกลุ่มคนที่ได้รับวัคซีน 2,700 ล้านโดส นั่นอาจจะเป็นข่าวดีว่ามีนักท่องเที่ยวทะยอยกลับมา เศรษฐกิจก็น่าจะฟื้นกลับมาได้เร็ว 

แต่การฟื้นกลับมานั้นก็ไม่ใช่ทันทีในปีหน้า แต่ต้องรออีก 3 ปีถึงจะฟื้นกลับมาได้ ซึ่งคาดว่าการฟื้นตัวที่กลับมานี้จะมี 4 กลุ่มที่กลับมาได้ก่อน คือ กลุ่มสินค้าออนไลน์ คนที่เกี่ยวข้องกับรัฐ คนมีฐานะจากตลาดหุ้น และกลุ่มกำลังซื้อจากเซคเตอร์ที่ไม่เกี่ยวกับการท่องเที่ยว

ทั้งนี้ TDRI ได้คาดการณ์ปริมาณซื้อขายที่อยู่อาศัยของช่วงปี 2562-2565 ไว้ว่า 

• ปี 2562 จะมีปริมาณการซื้อขายที่อยู่อาศัย อยู่ที่ 392,516
• ปี 2563 จะมีปริมาณการซื้อขายที่อยู่อาศัย อยู่ที่ 334,530
• ปี 2564 จะมีปริมาณการซื้อขายที่อยู่อาศัย อยู่ที่ 372,675
• ปี 2565 จะมีปริมาณการซื้อขายที่อยู่อาศัย อยู่ที่ 403,138

อย่างไรก็ตาม หากปีหน้ามีการฟื้นตัวจากคนบางกลุ่มแต่เรื่องของหนี้ครัวเรือนของครอบครัวส่วนใหญ่ก็ยังไม่สามารถจัดการได้ ส่งผลให้เศรษฐกิจไทยโตช้าลง จากที่เคยมีกลุ่มคนอายุ 23-60 ปีเป็นฐานผู้ซื้อหลักที่เคยมีตัวเลขโต 6-7% ก็อาจจะส่งผลให้กำลังซื้อของคนกลุ่มนี้ลดหายไปอย่างน้อย 9 แสนล้านบาท

นั่นจึงเป็นเหตุผลให้ผู้ประกอบการต้องลดค่าใช้จ่ายสิ้นเปลืองทั้งหมด นั่นจึงส่งผลให้มีการเลิกจ้างพนักงานบางส่วนและค่าใช้จ่ายที่ไม่จำเป็นเพราะถ้าปล่อยให้หนี้ครัวเรือนเพิ่มขึ้นจะยิ่งส่งผลให้การบริหารจัดการยากขึ้นและเกิดความเสี่ยงในกลุ่มผู้ซื้อ จึงต้องรักษาเสถียรภาพในระยะยาว 

“แม้จะมีข้อเสนอจากกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ให้ทำ “คนละครึ่ง” ในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ บอกได้เลยว่าเป็นเรื่องยากเพราะกระทบกับเม็ดเงินในคลังสูงมาก อีกทั้งภาครัฐเองก็ไม่ได้มีความสามารถในการบริหารจัดการกลุ่มนี้ได้ดีนักถึงแม้อุปทานของบ้านในอนาคตจะมีมากขึ้นก็ตาม”

ดึงต่างชาติเข้ามาช่วยต่ออายุธุรกิจ

นอกจากนี้ อุปทานของบ้านในอนาคตจะเปลี่ยนเป็นแบบในอิตาลีหรือญี่ปุ่น คือความต้องการซื้อบ้านลดลง ความต้องการเช่าบ้านมากขึ้น รวมถึงผู้สูงอายุที่อยู่คนเดียวก็ต้องการที่อยู่อาศัยแบบไม่ต้องเป็นภาระมากขึ้น ส่วนจะสามารถทดแทนกำลังซื้อต่างชาติได้หรือไม่นั้น ก็อาจได้เพียงส่วนหนึ่งเพราะพวกเขาไม่ต้องการที่อยู่อาศัยราคาแพง แต่ต้องการสิ่งแวดล้อมที่ดีมากกว่า

หากสามารถดึงชาวต่างชาติสูงวัยมาปักหลักอยู่ที่ไทย มีการดูแลที่ดีเมื่อคนกลุ่มนี้ตายไปก็ยังส่งต่อที่อยู่ให้คนใหม่และไม่เป็นภาระด้วย แต่แน่นอนว่ากลุ่มลูกหลานอาจไม่ยอม

ทั้งนี้ กลุ่มชาวต่างชาติที่ควรเร่งทำตลาดคือกลุ่มคนฮ่องกงที่อยากย้ายถิ่นฐาน คนเหล่านี้อยากได้บ้านที่มีราคาไม่ต่ำกว่า 5-10 ล้านบาท หากภาครัฐปรับแก้เงื่อนไขบางอย่าง เช่น เพิ่มข้อเสนอการถือหุ้นในที่อยู่อาศัยได้เกิน 49% หรือซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบได้ น่าจะช่วยดึงดูดให้พวกเขามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยมากขึ้น

แม้ว่า EEC จะเป็น Pilot Project ที่ดี แต่ก็ยังยากที่จะคาดเดาว่าจะเป็นไปในทิศทางไหน เพราะจีนเองยังเจอปัญหาเรื่องโควิด-19 เยอะอยู่ ส่งผลต่อการชะลอการลงทุนใหม่ๆ ไป ถ้าโควิด-19 ลากยาวจะส่งผลให้วิกฤตเศรษฐกิจของไทยลากยาวด้วยหรือไม่ ต้องดูที่หนี้เสียของธนาคาร เพราะถ้ายาวนานผู้บริโภคที่ซื้อเพื่อลงทุนอาจจะปล่อยทิ้งก็เป็นได้