การตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยสักแห่ง นับเป็นเรื่องสำคัญในชีวิตที่ต้องคิดอย่างรอบคอบ นอกจากเรื่องของ ประเภทที่อยู่อาศัย ราคา ทำเล การเดินทาง ฯลฯ สิ่งจำเป็นที่ไม่ควรมองข้ามเลยก็คือ “การกู้ซื้อบ้าน” ซึ่งต้องใช้หลายองค์ประกอบในการพิจารณา
เนื่องจากผู้กู้แต่ละคนมีความแตกต่างกันทั้งในเรื่อง อายุ ประวัติทางการเงิน ระยะเวลาในการทำงาน รายได้ ซึ่งเป็นเกณฑ์สำคัญที่ธนาคารจะต้องนำมาใช้พิจารณาเพื่ออนุมัติสินเชื่อบ้าน เพราะเป็นทรัพย์สินที่มีราคาสูงและใช้ระยะเวลาผ่อนนาน อาจเกินกว่า 20 ปี สำหรับผู้กู้บางราย สิ่งเหล่านี้จึงเป็นตัวชี้วัดความสามารถในการชำระเงินคืนแก่ธนาคารในอนาคต
อายุ : ผู้กู้สินเชื่อบ้านต้องมีอายุ 20 ปีบริบูรณ์ขึ้นไปแต่ต้องไม่เกิน 70 ปีเนื่องจากธนาคารจะถือว่าคนวัยเกษียณไม่ได้ทำงานส่งผลให้เป็นผู้ที่ไม่มีรายได้และกลายเป็นผู้ที่ไม่มีความสามารถในการชำระหนี้ได้อีกต่อไป
ประวัติทางการเงินดี : แสดงให้เห็นว่าผู้กู้สามารถจัดสรรการเงินของตนเองได้ ซึ่งธนาคารจะมองว่าเป็นผู้ที่มีความสามารถในการใช้หนี้ก้อนใหญ่ได้ และมีแนวโน้มว่าจะไม่เบี้ยวหนี้ในอนาคต ดังนั้น ก่อนที่จะตัดสินใจซื้อบ้าน ให้สมัครบัตรเครดิตหรือขอสินเชื่อ วางแผนและใช้จ่ายอย่างเหมาะสมเพื่อให้มีทั้งเงินชำระบัตรเครดิตและเงินเก็บ รวมไปถึงชำระบิลตรงเวลาทุกเดือน เพื่อสร้างความน่าเชื่อถือ ซึ่งจะช่วยเพิ่มโอกาสในการได้รับอนุมัติมากยิ่งขึ้น
อายุงาน : ระยะเวลาในการทำงานเป็นตัวชี้วัดความมั่นคงของผู้ขอกู้แสดงให้เห็นว่าเป็นผู้ที่มีงานทำเป็นหลักแหล่งไม่มีแนวโน้มว่าจะว่างงานหรือขาดรายได้ทำให้ผู้พิจารณาสินเชื่อมองว่าคุณจะมีความสามารถในการใช้หนี้หลังจากได้รับอนุมัติ
รายได้ประจำ : การมีรายได้ที่มั่นคงคือสิ่งที่สำคัญที่สุด และผู้ขอสินเชื่อต้องมีหลักฐานของรายได้ประกอบการพิจารณาด้วย โดยธนาคารจะให้วงเงินอนุมัติสินเชื่อบ้านสูงสุดไม่เกิน 40 เท่าของรายได้ หรือให้ผ่อนสินเชื่อบ้านต่องวดได้ไม่เกิน 60% ของรายได้ต่อเดือน ซึ่งรวมถึงภาระหนี้อื่นด้วย เช่น หนี้บัตรเครดิต ค่างวดรถยนต์ เป็นต้น หากมีภาระหนี้ต่อเดือนอื่น ๆ มากจนเกือบเท่ากับ 60% ของรายได้ ธนาคารอาจไม่อนุมัติสินเชื่อบ้านให้ ดังนั้น ก่อนจะกู้ซื้อบ้าน ควรจัดการปิดหนี้ที่มีอยู่ให้หมดก่อนที่จะยื่นกู้ซื้อบ้านจะดีที่สุด
รายได้เท่าไรถึงจะขอสินเชื่อได้ โดยปกติแล้วรายได้ขั้นต่ำที่ธนาคารจะอนุมัติสินเชื่อได้จะเริ่มต้นที่ 10,000-15,000 บาทต่อเดือน ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของแต่ละธนาคาร ยิ่งมีรายได้มากก็จะมีโอกาสขอสินเชื่อได้วงเงินที่สูงขึ้น แม้ว่าผู้ซื้อบ้านจะผ่านเกณฑ์ทั้ง 4 ข้อนี้ แต่ก็ยังมีคำถามว่า ทำอย่างไรจึงจะกู้ซื้อบ้านได้ ไม่ว่าจะเป็น
- มีภาระผ่อนอยู่แล้ว จะขอสินเชื่อได้หรือไม่ แม้ว่าปัจจุบันจะมีภาระหนี้สินอยู่ ก็ยังมีโอกาสขอสินเชื่อบ้านได้ ปกติแล้วในการพิจารณาสินเชื่อ ธนาคารจะมีเกณฑ์ว่า ภาระหนี้ในแต่ละเดือนต้องไม่เกิน 40-60% ของรายได้ต่อเดือน
- ต้องเตรียมเงินสำหรับค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง ในการกู้ซื้อบ้าน นอกจากเงินดาวน์ประมาณ 20% ของราคาบ้านที่เราต้องเตรียมให้พร้อมแล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการกู้ซื้อบ้านที่เราต้องเตรียม โดยแบ่งออกเป็น 2 ส่วน ได้แก่ 1. ค่าใช้จ่ายของธนาคาร เช่น ค่าประเมินหลักทรัพย์ (ขึ้นอยู่กับธนาคารกำหนด) ค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงินกู้ และค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย (ขึ้นอยู่กับมูลค่าบ้าน) 2. ค่าใช้จ่ายของกรมที่ดิน เช่น ค่าธรรมเนียมการจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้ และค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมิน
ทั้งนี้ ประเภทของผู้กู้ซื้อบ้านสามารถแบ่งออกได้เป็น 2 ประเภทหลัก คือ มนุษย์เงินเดือนที่มีรายได้ประจำ และผู้ไม่มีรายได้ประจำ ได้แก่ ฟรีแลนซ์ พ่อค้าแม่ค้าทั้งออนไลน์หรือออฟไลน์ เป็นต้น
เพิ่งเริ่มต้นทำงาน VS มีประสบการณ์แล้ว
สำหรับมนุษย์เงินเดือน ที่สามารถขอกู้ซื้อบ้านได้นั้น ธนาคารจะพิจารณาจากอายุงานที่ไม่น้อยกว่า 1 ปี โดยสามารถรวมกับอายุงานจากที่ทำงานเก่าได้ แต่ที่สำคัญคือต้องผ่านการทดลองงาน ณ ที่ทำงานปัจจุบัน หรือที่ปัจจุบันต้องมีระยะเวลาทำงานไม่ต่ำกว่า 6 เดือน
หรือหากเป็นผู้ประกอบธุรกิจส่วนตัว ต้องประกอบธุรกิจปัจจุบันมาแล้วไม่น้อยกว่า 2 ปี นั่นหมายความว่า เพิ่งเรียนจบ จะยังกู้ซื้อคอนโดฯ ไม่ได้ทันที หรือเพิ่งย้ายงาน ส่วนใหญ่ต้องรอพ้นช่วงทดลองงาน ให้มีอายุงานขั้นต่ำตามเกณฑ์ที่ธนาคารกำหนด เพราะอายุงานเป็นตัวหนึ่งที่สะท้อนความมั่นคงในหน้าที่การงานหรือธุรกิจที่ทำอยู่
ประกอบอาชีพอิสระ หรือมีรายได้ไม่ประจำ
ในส่วนของผู้ที่ทำงานฟรีแลนซ์ ซึ่งไม่มีรายได้ประจำที่แน่นอนเท่ากันทุกเดือนจะมีความเสียเปรียบมนุษย์เงินเดือนอยู่บ้าง แต่ใช่ว่าจะไม่มีสิทธิ์กู้ซื้อบ้านเสียเลย เพราะสามารถแสดงหลักฐานทางการเงินเพิ่มความน่าเชื่อถือให้แก่ธนาคารได้ โดยมีเทคนิค 5 ข้อดังนี้
1. จัดการรายได้ให้มีความแน่นอน
หากเป็นฟรีแลนซ์ที่รับงานเป็นโปรเจกต์ และเก็บเงินเป็นงวด หรือรับเงินเป็นก้อนหลังโปรเจกต์จบ ต้องแสดงหลักฐานให้ธนาคารเห็นว่า ในแต่ละเดือน หรือรอบ 3 เดือน หรือในรอบปี มีรายได้เป็นอย่างไร มีรอบการรับเงินสม่ำเสมอหรือไม่ และตัวเลขที่ได้รับมีขั้นสูง ขั้นต่ำหรือค่าเฉลี่ยเป็นอย่างไร โดยใช้การเดินบัญชีภายหลังการรับรายได้ทุกครั้งควบคู่ไปกับหลักฐานเอกสารการรับเงิน ไม่ว่าจะเป็น เอกสารทวิ 50 ใบเสร็จ หนังสือสัญญา หรือเอกสารการจ้างงาน และควรมีการเดินบัญชีในระยะยาวไม่ต่ำกว่า 6 เดือนขึ้นไป
2. แสดงความมีตัวตนและธุรกิจที่ทำ
แสดงหลักฐานเพื่อพิสูจน์ให้ธนาคารเห็นว่าธุรกิจที่ผู้ขอสินเชื่อทำอยู่นั้นมีอยู่จริง งานที่ทำหรือประเภทโปรเจกต์ที่รับทำนั้นเป็นจริงตามที่แจ้งไว้ในใบสมัครขอสินเชื่อ เช่น การจดทะเบียนธุรกิจ หรือแสดงให้เห็นถึงเว็บไซต์ของตนเอง หรือหน้า Facebook ที่มีข้อมูลระบุตัวตนและการประกาศรับงาน เป็นต้น
3. สร้างความน่าเชื่อถือ
ควรมีหลักฐานในการทำงานร่วมกับคู่ค้าหรือแสดงผลงานที่ทำให้ธนาคารเห็นความน่าเชื่อถือ เช่น การมีคู่ค้าเป็นองค์กรที่มีความมั่นคงสูง มีชื่อเสียง (พิสูจน์ด้วยสัญญาจ้าง หรือเอกสารการรับเงินที่ต่อเนื่อง) หรือการแสดงผลงานที่มีชื่อเสียงของผู้ขอกู้สินเชื่อ
4. รักษาประวัติที่ดี
ธนาคารสามารถตรวจสอบประวัติทางการเงินจากผู้ขอกู้สินเชื่อได้จากบริษัทข้อมูลเครดิตแห่งชาติ หากมีประวัติการชำระคืนหนี้อย่างสม่ำเสมอก็จะทำให้ปล่อยกู้ได้ง่ายขึ้น ดังนั้นไม่ว่าจะเป็นฟรีแลนซ์หรือคนทำงานประจำ ต้องเข้าใจตรงกันว่า ประวัติการชำระสินเชื่อถือเป็นหลักฐานแสดงนิสัยการใช้เงินและความรับผิดชอบของคนได้เป็นอย่างดี
5. มีวินัยทางการเงิน
การออมเงินไว้สำรองใช้ในอนาคตและมีการสะสมอย่างต่อเนื่อง หรือมีบัญชีเพื่อการลงทุนต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นบัญชีกองทุนรวม หรือบัญชีหุ้น ที่มีการออมหรือลงทุนเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ จะแสดงถึงวินัยในการใช้เงิน เพราะผู้ที่ทำงานฟรีแลนซ์รุ่นใหม่จำเป็นจะต้องใช้เงินออมหรือเงินสำรองเหล่านี้เป็นส่วนค้ำประกันเงินกู้ เพื่อเพิ่มโอกาสในการกู้เงินในช่วงที่กำลังเริ่มต้นสร้างความสม่ำเสมอของรายได้หรือสร้างความน่าเชื่อถือให้มากขึ้น
ผู้ที่แต่งงานมีครอบครัวแล้ว
จะมีข้อได้เปรียบกว่าคนโสดเล็กน้อยตรงที่สามารถให้คู่สมรสเป็น “ผู้กู้ร่วม” ได้ เพื่อให้ธนาคารเห็นว่าผู้ร่วมรับภาระหนี้มีความสามารถทางการเงินเพียงพอที่จะผ่อนชำระเงินต้นและดอกเบี้ยคืนได้ตามสัญญา และมีผลให้ธนาคารอนุมัติการขอสินเชื่อได้ง่ายขึ้น ซึ่งการกู้ร่วมซื้อบ้านนั้นถือเป็นการค้ำประกันรูปแบบหนึ่ง เพราะผู้กู้ร่วมจะต้องมีคุณสมบัติที่ดีเหมือนผู้กู้หลัก คือมีหลักฐานรายได้ชัดเจน และมีการชำระหนี้ที่ดี รายได้ที่เหลือเพียงพอที่จะร่วมรับภาระหนี้ได้
โสด VS มีครอบครัว
อย่างไรก็ตาม ใช่ว่าคนโสดจะหมดสิทธิ์หาผู้กู้ร่วม เพราะสามารถให้บุคคลในครอบครัวที่มีสายเลือดเดียวกัน เช่น พ่อ แม่ พี่ น้อง มาเป็นผู้กู้ร่วมได้ ซึ่งเป็นข้อดี เพราะผู้กู้ร่วมจะต้องรับภาระหนี้และถือกรรมสิทธิ์ร่วมกัน หากเป็นบุคคลอื่นภายนอกครอบครัวอาจจะมีปัญหาในการโอนกรรมสิทธิคืนให้แต่ละฝ่ายในภายหลังได้
ซื้อเพื่ออยู่เอง VS ซื้อเพื่อลงทุน
ความต้องการในการกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยนั้นแบ่งออกเป็น 2 รูปแบบใหญ่ ๆ คือ ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองและซื้อเพื่อลงทุน ซึ่งมีเป้าหมายต่างกันอย่างชัดเจน เพราะการซื้อเพื่อลงทุนจะมองที่ผลตอบแทนเป็นหลักและไม่ได้พักอาศัยเอง
ปัจจัยที่ต้องคำนึงคือค่าตอบแทนในรูปแบบค่าเช่าในแต่ละเดือน ค่าดูแลรักษา ค่าส่วนกลางต่าง ๆ และควรจะต้องรวมถึงค่าเสียโอกาสในการหาผลประโยชน์ในกรณีที่ไม่มีผู้เช่า หรือการซื้อเพื่อเก็งกำไรเมื่อขายต่อโดยคาดหวังผลตอบแทนจากเงินที่ลงทุนในอสังหาฯ ซึ่งต้องระวังปัจจัยในเรื่องของเศรษฐกิจที่ชะลอตัวทำให้กำลังซื้อลดลงทั้งจากคนไทยและชาวต่างชาติ
ส่วนการซื้อเพื่ออยู่อาศัยควรพิจารณาอัตราดอกเบี้ยในการกู้เงิน สิทธิประโยชน์ทางภาษี ระยะเวลาที่คาดว่าจะอาศัยในบ้านหลังนั้น รวมถึงความเป็นไปได้ของการเปลี่ยนแปลงราคาบ้านในช่วงเวลานั้นว่าจะเพิ่มขึ้นหรือต่ำลง
เปรียบเทียบธนาคาร และอัตราดอกเบี้ย
เมื่อเตรียมความพร้อมทางด้านการเงินและเอกสารไว้เรียบร้อยแล้ว อีกปัจจัยที่มองข้ามไม่ได้คือ การเลือกธนาคารพาณิชย์ที่จะไปยื่นขอสินเชื่อ ซึ่งทุกธนาคารจะมีขั้นตอนพื้นฐานในการพิจารณาสินเชื่อคล้าย ๆ กัน แต่จะต่างกันที่ระยะเวลาในการอนุมัติ บางแห่งอนุมัติเร็ว บางแห่งต้องใช้เวลาสักหน่อย
รวมทั้งแต่ละธนาคารยังมีข้อเสนออัตราดอกเบี้ยที่แตกต่างกัน หรือโปรโมชั่นดอกเบี้ยที่เจาะกลุ่มเป้าหมายต่าง ๆ เช่น ดอกเบี้ยพิเศษสำหรับลูกค้าที่มีบัญชีเงินเดือนผูกกับธนาคารนั้น ๆ หรือดอกเบี้ยต่ำพิเศษช่วงปีแรก ๆ ซึ่งผู้กู้ต้องค้นหาข้อมูลอย่างละเอียดก่อนตัดสินใจเลือกธนาคารที่เหมาะสมกับตนเอง แม้จะดูไม่ต่างจากการซื้อสินค้าอื่น ๆ แต่ที่อยู่อาศัยเป็นสินค้าที่มีภาระผูกพันระยะยาวจึงต้องพิจารณาข้อนี้ให้ถี่ถ้วน
ที่สำคัญ การเลือกอัตราดอกเบี้ย ก็มีผลต่อการผ่อนชำระในระยะยาว โดยปัจจุบันสถาบันการเงินต่าง ๆ นำเสนอตัวเลือกสินเชื่อและอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่หลากหลาย ซึ่งผู้กู้สามารถพิจารณาตามความเหมาะสมและสถานะทางการเงินของตนเอง ได้แก่
- ใช้อัตราดอกเบี้ยบ้าน MLR ซึ่งเหมาะกับผู้ขอสินเชื่อที่เป็นลูกค้าชั้นดี มีประวัติทางการเงินที่ดี และขอสินเชื่อระยะยาว ซึ่งต่ำกว่าอัตรา MRR โดยแนะนำว่าควรขอดอกเบี้ย MLR จากธนาคารใหญ่ เพราะมักจะต่ำกว่า MLR ธนาคารขนาดเล็ก
- เลือกอัตราดอกเบี้ยบ้านแบบคงที่หรือลอยตัว
- อัตราดอกเบี้ยคงที่ คืออัตราดอกเบี้ยที่กำหนดตัวเลขเฉพาะเจาะลงตลอดช่วงระยะเวลาผ่อนที่กำหนด
- อัตราดอกเบี้ยลอยตัว คืออัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารสามารถปรับขึ้นหรือลงเมื่อใดก็ได้ เพื่อให้สอดคล้องกับสภาพคล่องทางการเงิน ซึ่งอัตรานี้จะขึ้นอยู่กับข้อกำหนดของแต่ละธนาคาร ผู้ขอสินเชื่อจึงควรพิจารณาจากแนวโน้มเศรษฐกิจว่ามีโอกาสที่จะขึ้นดอกเบี้ยใน 3 ปีแรกหรือไม่ หากคิดว่าน่าจะขึ้นควรเลือกอัตราดอกเบี้ยแบบคงที่ และหากว่าเป็นขาลง ควรเลือกอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัวและมีโปรโมชั่น
3. แต่ละธนาคารอาจใช้อัตราดอกเบี้ยบ้านที่แตกต่างกันในแต่ละปีที่ผ่อนชำระ ผู้ขอสินเชื่อจึงควรหาค่าเฉลี่ยอัตราดอกเบี้ยใน 3 ปีแรก แล้วนำมาเปรียบเทียบกันว่า อัตราดอกเบี้ยของธนาคารไหนถูกกว่า แนะนำว่าควรเลือกสินเชื่อที่ให้ผ่อนแบบลดต้นลดดอก เลือกโปรโมชันอัตราดอกเบี้ยบ้านต่ำที่เหมาะสมกับแผนรายได้ เลือกระยะเวลาผ่อนชำระแบบระยะยาว และเลือกสินเชื่อที่อนุญาตให้รีไฟแนนซ์ได้หลังผ่อนบ้าน 3 ปี เพื่อให้ได้อัตราดอกเบี้ยที่ถูกลง สามารถผ่อนชำระได้คล่องตัวขึ้น
มาตรการจากภาครัฐ
นอกจากการเตรียมความพร้อมส่วนตัวของผู้กู้แล้ว มาตรการจากภาครัฐก็เป็นอีกหนึ่งปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อการอนุมัติสินเชื่อบ้าน โดยเฉพาะมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ Loan To Value (LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย ที่ประกาศใช้เมื่อปี 2562
ล่าสุดได้มีการผ่อนเกณฑ์ที่เข้มงวดให้ผ่อนคลายลง ดังนี้
1. สำหรับผู้ที่ซื้อบ้านหลังแรกนั้นสามารถกู้ได้เต็ม 100% และเพิ่มให้อีก 10% เพื่อใช้ซื้อเฟอร์นิเจอร์หรือตกแต่งบ้านได้อีกด้วย
2. สำหรับผู้ที่ต้องการซื้อบ้านหลังที่ 2 หากผ่อนหลังแรกเป็นเวลา 2 ปีขึ้นไปแล้ว (จากเดิม 3 ปี) สามารถวางเงินดาวน์ได้ 10% ลดลงจากเดิมที่ต้องวาง 20% ถ้าหากยังผ่อนหลังแรกไม่ถึง 2 ปี ต้องวางเงินดาวน์อย่างน้อย 20% เช่นเดิม
แม้ว่าการซื้อที่อยู่อาศัยสักแห่งจะไม่ใช่เรื่องง่าย แต่เมื่อได้บ้านหรือคอนโดฯ ในฝันมาครอบครองแล้ว ความสุขของคนซื้อบ้านก็ไม่ไกลเกินจริงเลย