เรื่องของการปล่อยเช่าห้องแบบรายวัน รายสัปดาห์และรายเดือน ผ่านแพลตฟอร์มเว็บไซต์ชื่อดัง ทั้ง Booking.com และ Airbnb แม้จะเป็นอีกหนึ่งแพลตฟอร์มทางเลือกที่มีการใช้งานกันเวลาที่คนไทยเดินทางไปต่างประเทศ แต่กลับไม่เป็นที่พึงพอใจเวลามีชาวต่างชาติมาเช่าใช้ห้องในประเทศไทย และการเข้าพักในโครงการคอนโดมิเนียม ถือว่าเป็นตัวเลือกที่นักท่องเที่ยวทั่วโลกเลือกใช้บริการกันเป็นจำนวนมาก ทาง Thumbsup จึงได้วิเคราะห์และหานักวิชาการผู้เชี่ยวชาญมาร่วมให้ข้อมูลในแง่มุมต่างๆ สำหรับคนที่สนใจ

ที่มาที่ไปของ Airbnb

Airbnb คือ สตาร์ทอัพที่ให้บริการเกี่ยวกับการแบ่งปันที่พักที่ได้รับความนิยมไปทั่วโลก โดยเปิดโอกาสให้เจ้าของบ้านพัก ห้องเช่า ได้แชร์ทรัพยากรที่ไม่ได้มีการใช้งาน มาสร้างโอกาสทางรายได้ และเป็นการปล่อยเช่าในราคาประหยัดกว่าการจองห้องพักหรือโรงแรม ซึ่งการให้บริการนั้นจะอยู่ที่ความยินยอมของเจ้าของพื้นที่

การเริ่มต้นธุรกิจของ Airbnb นั้น เริ่มต้นเมื่อปี 2551 โดยผู้ก่อตั้งอย่าง ไบรอัน เชสกี, นาธาน เบลชาร์ชซิค, โจ เจบเบีย มองว่า หากเราสามารถใช้ประโยชน์จากพื้นที่ที่มีอยู่แล้ว ให้ก่อเกิดเป็นรายได้ก็น่าจะดี และพวกเขาก็เริ่มต้น “แบ่งปันบ้าน” ให้แก่คนที่สนใจ หรือแก่นักท่องเที่ยวทั่วโลก

จนถึงวันนี้ มีผู้คนปล่อยเช่าผ่านแพลตฟอร์มนี้มากกว่า 3 ล้านแห่งใน 6.5 หมื่นเมืองและ 191 ประเทศ เฉพาะไทยมีมากถึง 4.32 แห่งทั่วประเทศ เรียกได้ว่ามีห้องพักมากกว่าโรงแรมที่มีเครือข่ายใหญ่ที่สุดอย่าง “Marriott” เสียอีก (ที่มา และ Airbnb)

สำหรับโอกาสทางธุรกิจและการเติบโตนั้น ตั้งแต่เปิดให้บริการเมื่อปี 2008 ที่ใช้การระดมทุนเพียง 2 หมื่นเหรียญสหรัฐ จนถึงปัจจุบัน รายได้ของ Airbnb เติบโตขึ้นแตะ 1,000 ล้านเหรียญสหรัฐไปอย่างสวยงาม

ทางออกเรื่องกฏหมายในต่างประเทศ

จากการสำรวจโดยแผนกวิจัย CBRE พบว่า ในสิงคโปร์ไม่อนุญาตให้มีการนำที่พักออกมาปล่อยเช่าในระยะสั้น ระยะเวลาการเช่าที่ได้รับอนุญาต คือ สามเดือนและหกเดือนเป็นอย่างน้อยขึ้นอยู่กับประเภทของที่พัก เนื่องจากรัฐบาลสิงคโปร์มีวัตถุประสงค์ที่ชัดเจนที่จะปกป้องธุรกิจโรงแรม

ในญี่ปุ่น มีการประกาศใช้กฎหมายฉบับใหม่ Minpaku ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 15 มิถุนายน 2561 กำหนดให้เจ้าของที่พัก Airbnb จะต้องลงทะเบียนเพื่อให้เจ้าหน้าที่ตรวจสอบสถานที่และออกใบอนุญาตอย่างเป็นทางการด้านความปลอดภัยนอกจากนี้ สามารถเช่าที่พักผ่าน Airbnb ได้ไม่เกิน 180 วันต่อปี

ในฝรั่งเศส มักจะไม่อนุญาตให้มีการเช่าแบบ Airbnb ในเขตเมืองที่มีผู้คนหนาแน่นเพราะมีความกังวลในเรื่องจำนวนที่อยู่อาศัยที่มีไม่เพียงพอ เจ้าของบ้านไม่ได้รับอนุญาตให้ปล่อยเช่าที่อยู่อาศัยหลักของตนเป็นระยะเวลาเกินกว่า 120 วันต่อปีเว้นแต่จะได้รับการอนุญาตเป็นกรณีพิเศษ ในกรณีที่ผู้ให้เช่าอนุญาตให้ผู้เช่าช่วงปล่อยเช่าผ่าน Airbnb รายได้ต่อเดือนที่ผู้เช่าช่วงได้รับจะต้องไม่สูงกว่าค่าเช่ารายเดือนที่จ่ายให้กับผู้ให้เช่า

ในอิตาลี เจ้าของบ้านสามารถเลือกจ่ายภาษีแบบคงที่ในอัตรา 21% สำหรับรายได้ที่มาจากค่าเช่าระยะสั้น แทนที่จ่ายเป็นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามปกติซึ่งมีอัตรา 23% – 43% และเป็นหน้าที่ของ Airbnb ที่จะโอนค่าภาษี 21% นั้นซึ่งคำนวนจากค่าเช่าโดยรวมไปยังสำนักงานสรรพากรอิตาลีและโอนส่วนที่เหลือไปให้กับผู้ให้เช่า

แง่มุมเชิงกฏหมายไทย

ทางด้านของนี่คือแง่มุมเชิงกฏหมายจากทนายเจมส์-นิติธร แก้วโต ทนายความชื่อดังเกี่ยวกับการให้บริการของ Airbnb ที่ยังไม่มีใครฟันธงได้ชัดเจน

“ในเชิงกฏหมายการให้บริการของ Airbnb นั้น ผิดแน่นอนครับ” ทนายเจมส์ ฟันธงให้กับทางทีมงาน Thumbsup

ทั้งนี้ เราต้องทำความเข้าใจก่อนว่า การปล่อยห้องเช่าแบบรายวันไม่ว่าจะเป็น 1 วัน 1 สัปดาห์หรือ 1 เดือน ในห้องชุด คอนโดมิเนียมนั้นผิดกฏหมายอย่างแน่นอน ส่วนหนึ่งเป็นเพราะกระทบกับธุรกิจโรงแรมหรือโฮสเทลที่มีอยู่เดิม

อีกส่วนหนึ่งคือการไม่ยินดีที่จะให้คนแปลกหน้าเข้ามาใช้งานส่วนกลางของคอนโดมิเนียมจากบุคคลภายนอกที่ไม่ใช่เจ้าของห้องชุด เพราะผู้เช่าร่วมมีความกังวลใน 2 เรื่องคือ ความสะอาดและความปลอดภัย

เนื่องจากนักท่องเที่ยวในต่างประเทศ มีหลายรูปแบบและเจ้าของร่วมจะไม่ทราบเลยว่า การปล่อยให้บุคคลภายนอกที่ไม่ใช่เจ้าของห้องชุดมาพักอาศัยชั่วคราวนั้น จะก่อให้เกิดปัญหาร้ายแรงหรือโรคภัยหรือไม่ ดังนั้นเจ้าของร่วมที่อาศัยประจำจึงไม่อยากเสี่ยงกับปัญหาที่ไม่สามารถควบคุมได้

อย่างไรก็ตาม ในแง่ของพรบ.อาคารชุดสำหรับควบคุมโครงการที่พักอาศัย หากให้บริการรายเดือนไม่มีปัญหา แต่ถ้าเป็นรายวันจะกระทบกับผิดพรบ.โรงแรมและพรบ.อาคารชุดที่ให้บริการแบบผิดเงื่อนไข ไม่ได้ขออนุญาตและพรบ.คนต่างด้าว ที่ห้ามเข้ามาประกอบธุรกิจ

หากทาง Airbnb เข้ามาเปิดบริษัทจดทะเบียนประกอบธุรกิจอย่างเป็นทางการ อันนั้นก็จะต้องดูรายละเอียดอีกว่าเข้ามาประกอบธุรกิจในสัญชาติใด เพราะตามกฏหมายคนต่างด้าวจะถือครองสิทธิ์ได้เพียง 49% ที่เหลือจะต้องเป็นคนไทย เช่นเดียวกันเจ้าของอาคารชุดที่มีการปล่อยให้ชาวต่างชาติซื้อห้องในโครงการ ก็ต้องควบคุมจำนวนห้องให้ถือครองไม่เกิน 50% ของโครงการนั้นๆ ด้วย

สำหรับคนที่อยากปล่อยเช่าห้องหรือพื้นที่ในโครงการของ Airbnb นั้น สามารถทำได้แบบไม่ผิด เพียงแค่คุณต้องเป็นเจ้าของพื้นที่ หรือบ้าน หรือตึกแถวทั้งหลัง ซึ่งไม่ได้มีการแชร์กับเจ้าของร่วมรายอื่นๆ แบบคอนโดมิเนียม แบบนั้นทำได้แบบไม่ผิดกฏหมายเลย เพียงแต่เจ้าของห้องชุดในไทยใช้งานแบบผิดประเภท คือ ปล่อยเช่าในคอนโดมิเนียมหรูใจกลางเมือง หรือรอบเมือง ทำให้เจ้าของร่วมในโครงการหรูค่อนข้างที่จะไม่พอใจ

แน่นอนว่าการให้บริการของ Airbnb กระตุ้นให้นักท่องเที่ยวที่ไม่ได้มีต้นทุนสูง สามารถเดินทางเข้ามาท่องเที่ยวในไทยได้ เพราะเป็นช่องทางที่ประหยัดกว่าการเช่าโรงแรมหรือโฮสเทล รวมทั้งเข้าถึงคนท้องถิ่นได้ดีกว่า ภาพรวมเหมือนจะดึงเม็ดเงินเข้าประเทศ แต่หากไม่มีการวางกรอบระเบียบที่ชัดเจนย่อมเจอผลกระทบระยะยาวแน่นอน

แม้ว่าในต่างประเทศจะเปิดให้บริการได้อย่างเสรี แต่เขาก็มีกฏหมายควบคุม แต่ไทยยังไม่มีการวางแผนที่ชัดเจน เรียกได้ว่ากฏหมายบ้านเรายังตามเข้าไม่ทัน ทำให้การออกแบบกฏหมายเพื่อป้องกันการเข้ามาของธุรกิจต่างชาติไม่รัดกุมพอ จึงเรียกว่าเสียโอกาส เสียรายได้และหากปล่อยต่อไปก็อาจเสียภาพลักษณ์ของประเทศไปด้วย

อยากเปิดให้เช่า Airbnb อย่างถูกต้อง

การเปิดให้บริการ Airbnb ในกลุ่มเจ้าของบ้านนั้นสามารถทำได้ เพียงแต่อยากให้มีการตรวจสอบประวัติเบื้องต้นของผู้เข้าพักก่อนว่ามีโอกาสเสี่ยงจะเป็นมิจฉาชีพหรือไม่ หรือติดแบล็กลิสต์หรือเปล่า ทางท่ีดีควรศึกษากฏระเบียบของแต่ละคอนโดให้ดี เพราะบางแห่งที่เป็นเมืองท่องเที่ยวและไม่ได้มีพักอาศัยประจำ อาจมีข้อเสนอยินยอมให้ปล่อยเช่ารายวันได้

หรือมีข้อตกลงร่วมกันว่า เจ้าของร่วมที่มีจำนวนห้องมากกว่าคนอื่น และต้องการปล่อยเช่า Airbnb จะต้องเสียค่าใช้จ่ายส่วนกลางมากกว่าคนอื่น และรับผิดชอบพื้นที่ส่วนกลางหากมีความเสียหายเกิดขึ้น หากมีปัญหาเกิดขึ้นเจ้าของร่วมที่ปล่อยเช่าจะต้องรับผิดชอบทั้งหมด

ส่วนคนที่แอบเปิดให้บริการแบบไม่ได้รับอนุญาตินั้น แน่นอนว่าผิดกฏหมาย 100% เพราะการเช่ารายวันในไทยนั้นจะต้องเป็นรูปแบบของโรงแรมหรือโฮสเทลเท่านั้น ส่วนคนที่แอบให้บริการแบบผิดกฏหมายก็ให้เตรียมเงินค่าปรับไว้ได้เลย รวมทั้งต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายเมื่อขึ้นศาลด้วย

สิ่งที่ทนายเจมส์อยากจะฝากไว้คือ ศึกษารายละเอียดและข้อมูลให้ชัดเจนก่อนทำทุกครั้ง ดูข้อมูลของผู้เช่าและรีวิวก่อนปล่อยให้เช่าห้อง เพราะอาจเป็นผู้ก่อการร้ายแฝง เช็คด้วยว่าหากห้องพักเสียหายจะชาร์จค่าบริการจากใครได้หรือติดต่อใครได้ รอบคอบทุกครั้งก่อนปล่อยเช่า ซึ่งใช้ได้กับการให้บริการทุกประเภท

การให้บริการเช่าห้องพักแบบ Airbnb ไม่ได้ผิดแบบร้อยเปอร์เซ็นต์ เพราะก็ยังมีความสีเทาๆ ในการให้บริการและใช้งานอยู่ เพราะในแง่ดีคือส่งเสริมการท่องเที่ยว ให้นักท่องเที่ยวจองห้องพักแบบโฮสเทลหรือรายย่อยในต้นทุนต่ำ แต่อย่าใช้ผิดกฏหมายเพราะรายได้ที่กลับมานั้นไม่คุ้มกับความเสียหายแน่นอน

 

อ่านรายละเอียดข้อกฏหมาย เพิ่มเติม

กรณีศึกษาที่หัวหิน 

รับชมวีดีโอได้ที่นี่

 

อ่าน Thumbsup Scoop ประจำเดือนเมษายน 2562

• รู้จักกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พร้อมภาพรวมตลาดปี 2019
• AP ฟันธง!! เผยแนวโน้มอสังหาไทยยังไงก็ไปรอด
• คอนโดติดดอย แนะทางรอดสำหรับนักลงทุนมือใหม่
• Infographic : สถิติผู้ใช้ และผลประกอบการของ Airbnb ในปี 2019
• รอวันฟ้าเปิด! กฎหมายไทยยังไม่คลอด เอื้อประโยชน์ให้ Airbnb << คุณกำลังอยู่ที่บทความนี้
• ตลาด “เทคโนโลยีอสังหา” (Property Tech) ยังท้าทายมากแค่ไหน