Site icon Thumbsup

ตลาด “เทคโนโลยีอสังหา” ยังท้าทายมากแค่ไหน คุยกับ ‘ณัฐพล อัศว์วิเศษศิวะกุล’ ผู้ก่อตั้งสตาร์ทอัพ ZmyHome

Jenpasit

Thumbsup Scoop : Property Month เห็นว่าสตาร์ทอัพหลายๆ รายยังเดินหน้าอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากได้การสนับสนุนจากนักลงทุน ภาคเอกชน หรือแม้แต่ภาครัฐมากขึ้น แม้แต่สตาร์ทอัพสายเทคโนโลยีอสังหาริมทรัพย์ หรือ Property Technology (Proptech) ในเวลานี้ก็ได้รับเงินลงทุนไปไม่น้อย

แต่ก็ต้องยอมรับว่าตลาดนี้มีความท้าทายอยู่พอสมควร thumbsup จึงได้พูดคุยกับ ‘ณัฐพล อัศว์วิเศษศิวะกุล’ ผู้ก่อตั้งเว็บไซต์รวบรวมอสังหาที่เคยเข้าโครงการ dtac Accelerate ที่ชื่อว่า ‘ZmyHome‘ (ซีมายโฮม) มาวิเคราะห์กันว่า Proptech จะไปได้ไกลแค่ไหนในตลาดประเทศไทยเมื่อเทียบกับต่างประเทศ

ภาพรวมนักลงทุนระวังตัวมากขึ้น อยากเห็นผลตอบแทนที่จับต้องได้

ทำไมการระดมทุน (Raise fund) ในสตาร์ทอัพดูไม่เยอะเมื่อเทียบกับตลาดอื่นๆ ณัฐพลให้ความเห็นว่านักลงทุนก็ระวังตัวมากขึ้น โดยเริ่มดูเรื่องของผลตอบแทนที่สตาร์ทอัพแต่ละรายว่าจะทำได้จริงมีมากน้อยแค่ไหน โดยถือเป็นปัญหาในภาพรวมทั้งตลาดเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ไม่ใช่แค่ในประเทศไทย

ถ้าดูในระดับ Global ที่นักลงทุนเขามองกัน เขาไม่ได้มองแค่ว่าเป็นแพลตฟอร์มสำหรับลงประกาศแล้ว แต่ว่าทำออกมาแล้วรับซื้อเลย รับซื้อเสร็จก็เอามาปรับปรุง (Renovate) และเอามาขาย ซึ่งมันมีตลาดที่ใหญ่กว่าการคิดแค่ค่าลงประกาศหรือค่าโฆษณา

ต้องไปพึ่งให้นายหน้ามาลงประกาศ เพราะเวลาที่ไม่ไปพึ่งนายหน้าก็จะไม่มีประกาศมาลงเลย เพราะว่ามันจะมีประกาศขึ้นมาในระบบน้อยมาก ถ้าจะไปให้เจ้าของมาลงประกาศให้มันมีจำนวนประกาศที่มันเยอะพอที่จะเข้ามาแล้ว enjoy อยากจะ search ต่อ อยากจะค้นหาต่อ มันเป็นเรื่องที่ยากมาก ทำให้ทุกแพลตฟอร์มที่เปิดขึ้นมาต้องไปเอานายหน้ามาลง

โดยระบุว่าจริงๆ ถ้าดูมูลค่าบริษัท (Valuation) ของตัวสตาร์ทอัพสาย Proptech ระดับโลก 4 ตัว อย่าง Zillow จากประเทศสหรัฐอเมริกา, REA Group จากประเทศออสเตรเรีย, Rightmove จากสหราชอาณาจักร (UK) และ Scout24 จากประเทศเยอรมนี รวมๆ แล้วก็อยู่ที่ประมาณ 20,000-30,000 ล้านดอลลาร์สหรัฐแล้ว

“และถ้าไปดูในอินโดนีเซียกับสิงคโปร์ เขานำหน้ากว่าเราเยอะ ถามว่า Proptech บูมมากแค่ไหน จริงอยู่ที่จะไม่ได้บูมมากเท่าตลาดอื่นๆ แต่ว่าก็มีคนพยายามเข้ามาทำในตลาดนี้เยอะ” ณัฐพล กล่าว “วงการอสังหามีรายละเอียดอยู่เยอะแยะเต็มไปหมด ซึ่งถ้ามีหลายๆ เจ้าเข้ามาส่งเสริมอยู่ในแต่ละกระบวนการ เอาจริงๆ มองว่าเป็นข้อดี”

โดยถ้าดูสถิติของตัวเลขการเข้าถึง Zillow 100 กว่าล้าน เทียบกับประชากรสหรัฐ 300 ล้านคน หรืออย่างของ Rightmove มีคนเข้า 100 กว่าล้านต่อเดือน เทียบกับประชากรของ UK 60 กว่าล้านคน ส่วนของ REA Group มีคนเข้าชม 7-8 ล้าน ซึ่งออสเตรเรียมีประชากรประมาณ 20 ล้านคน

แต่ในเว็บอสังหาในเมืองไทยรายใหญ่ๆ มีคนเข้าอยู่แค่หลักล้าน ทั้งที่ไทยมีจำนวนประชากรประมาณ 70 ล้านคน ณัฐพลมองว่าปัญหาสำคัญคือตัวแพลตฟอร์มก็ไม่ได้แก้ปัญหาให้เราได้ เพราะไม่ได้ให้ความสำคัญกับลูกค้าที่มาเข้าเว็บประกาศอสังหามากพอ

“ในขณะที่ประเทศไทย พอเราไม่ได้ให้ความสำคัญกับเรื่องของ listing (เว็บประกาศอสังหา) พอเขาหาของไม่ได้ เช่าของไม่ได้จริงๆ มันทำให้เขาเสียเวลา สุดท้ายเขาก็ออกจากแพลตฟอร์มเราไป” ณัฐพลเล่าปัญหาที่เกิดขึ้นในภาพรวมให้ฟัง

รวมถึงตลาดเมืองไทยเน้นขายอสังหามือ 1 มากกว่ามือ 2 ต่างจากตลาดประเทศพัฒนาแล้วที่จะขายอสังหามือ 2 มากกว่ามือ 1 ซึ่งตลาดเมืองไทยนิยมโฆษณาอสังหาผ่านแพลตฟอร์ม Social อย่าง Facebook และ Google เป็นส่วนใหญ่ แม้ในสหรัฐฯ จะมีแพลตฟอร์ม Social รายใหญ่อยู่ แต่รายได้ของแพลตฟอร์ม Zillow ก็เติบโต 30-40 เปอร์เซ็นต์ทุกปี เพราะว่าความลึกและเชี่ยวชาญในตัวแพลตฟอร์มของเขานั่นเอง

ซึ่งสิ่งที่พูดอาจจะไม่มีถูกหรือผิด แต่หลังจากนี้อาจต้องให้เวลาเป็นตัวตอบว่าสุดท้ายแล้วการทำแบบนี้ มันสามารถจะสร้างแหล่งของรายได้ (Revenue Stream) ได้จริงๆ หรือเปล่า – ณัฐพล อัศว์วิเศษศิวะกุล

เทคโนโลยีอสังหาสหรัฐโตเร็ว เพราะฐานข้อมูลและเครื่องมือพร้อม

ณัฐพลยกตัวอย่างในต่างประเทศอย่างสหรัฐฯ ว่าถ้าไปดูเว็บอสังหาดังๆ ที่ดีจะมีลักษณะที่สำคัญ 2 ประการ คือ

ข้อ 1 มีระบบ MLS (Multiple Listing Service) เหมือนเป็นศูนย์กลางที่แบ่งปันข้อมูลอสังหาตัวกลางระหว่างนายหน้าอย่างมีคุณภาพ โดยนายหน้าอสังหาต้องเซ็นสัญญาตัวแทนก่อน พอนายหน้ามีสิทธิขายแทนเจ้าของแล้ว เขาจะเอาประกาศขายอสังหามาแชร์กัน ไม่ใช่แค่ว่าขายตัวเองได้ แต่ยังเอาอสังหาของนายหน้าคนอื่นมาขายด้วยก็ได้

ซึ่งเดิม MLS เป็นแพลตฟอร์มอสังหาแบบปิด พวกเว็บอสังหาที่ดังๆ อย่าง Zillow ก็จะไปดึงข้อมูลออกมา ให้คนใช้มาหามาซื้อได้ มันก็ทำให้ตัว Zillow เอง สามารถรวบรวมข้อมูลที่เป็นประกาศอสังหาที่มีคุณภาพได้เป็นจำนวนมาก ทำให้แพลตฟอร์มของเขาโตและเป็นที่นิยมได้ง่าย ซึ่งเมืองไทยไม่มี MLS แบบนี้

ข้อ 2 มีราคาซื้อขาย (Transaction price) ที่มันสมเหตุสมผลและชัดเจน ซึ่งนายหน้าแต่ละคนจะตกลงกับเจ้าของอสังหาแล้วว่าน่าจะขายได้จะอยู่ที่เท่าไร จากนั้นจึงค่อยเซ็นสัญญาโดยการันตีว่าราคานี้ผมสามารถหาคนที่จะซื้อได้ เสร็จแล้วนายหน้าแต่ละคนก็เอาประกาศอสังหามาใส่ในระบบตรงกลางรวมกัน เวลาผมเป็นนายหน้ามา ผมมีคนซื้อ ผมก็จะมาหาของจากในนี้ด้วยแหละ เพื่อที่จะเอาไปแชร์ให้กับลูกค้าของเรา

“ในต่างประเทศ สิ่งที่นายหน้าต้องทำจะอธิบายเหมือนกับเจ้าของเลยว่า บ้านในละแวกเดี๋ยวกันเลยขายไปเท่านี้ๆ พอเปรียบกับบ้านอื่นก็จะเป็นเท่านี้ ก็จะมีการเปรียบเทียบกันให้เห็นอย่างชัดเจน เขาก็สามารถที่จะต่อรองกับเจ้าของได้ว่านี่คือราคาที่สมเหตุสมผล ถ้าขายได้ภายใน 1-3 เดือน” ณัฐพล อธิบายสิ่งที่เกิดขึ้นในการขายอสังหาที่อเมริกา

นอกจากนั้น นายหน้าในหลายประเทศจะมีใบประกอบวิชาชีพ แต่ในไทยใครอยากจะเป็นก็เป็นได้ จึงทำให้ไทยไม่มีข้อมูลที่อำนวยความสะดวกให้เจ้าของอสังหา เพื่อที่จะได้ราคาที่สมเหตุสมผลไว้ใช้ขายในตลาด

ซึ่งในต่างประเทศ เครื่องมือพร้อม ข้อมูลก็พร้อม มันทำให้เซ็นสัญญาแล้วขายสำเร็จได้ พอเซ็นสัญญาแล้วขายสำเร็จได้ ก็กล้าเซ็นสัญญาอีก ก็เลยบรรลุเป้าหมายกันทั้งคนซื้อและคนขาย เพราะนายหน้าขายอสังหาที่เซ็นสัญญามาไม่ได้ ก็กดดัน โดนว่าว่าทำไมฝากคุณแล้วไม่มีคนซื้อ – ณัฐพล อัศว์วิเศษศิวะกุล

แต่ในไทยนั้นก็เลี่ยงเอาว่าไม่ต้องเซ็น รับข้อมูลมาก่อนเดี๋ยวมีคนซื้อมาให้ เพราะไม่อยากแบกรับความกดดัน ในขณะที่นายหน้าต่างประเทศ เขามีเครื่องมือช่วยให้เขาขายได้สะดวกจริงๆ ก็เลยกล้าเซ็นสัญญากัน พอกล้าเซ็น ประกาศขายอสังหามันก็ clean ก็ทำให้ตัวแทนก็เอามาขายได้อย่างถูกต้อง

“ถ้าผมเกิดมีคนมาซื้ออสังหากับผมเอง นายหน้าในประเทศพัฒนาแล้วก็ต้องจ่ายค่านายหน้าให้ผม เพราะเขาถือว่าคนซื้อตกลงว่าเราไม่ต้องทำไรเลย” ณัฐพล กล่าว

ปากีสถานไม่มีแพลตฟอร์มอสังหาคู่แข่งจึงโตได้เร็ว

ณัฐพลเล่าถึง Case Study ต่างประเทศอีกแห่งให้ฟัง โดยระบุว่าไม่ใช่ว่าตลาด Proptech ทั่วโลกจะมี Business Model แบบครบวงจรเหมือนกันทุกที่ โดยยกตัวอย่างประเทศปากีสถาน ก็มีแพลตฟอร์ม Proptech ที่ชื่อ Zameen ที่ประสบความสำเร็จเป็นอย่างมาก เพราะประเทศดังกล่าวไม่เคยมีแพลตฟอร์มในลักษณะนี้มาก่อน จึงทำให้ Zameen เข้าไปครองตลาดได้

ซึ่งช่วงแรกของแพลตฟอร์มของ Zameen ไม่ได้ซื้อขายสำเร็จได้ง่ายๆ เนื่องจากระบบและโครงสร้างยังไม่เอื้อ ยังถือว่าช้าหากเทียบกับ USA หรือ UK

จากนั้น Zameen ก็เปลี่ยน Business Model มาขายยอดคลิกและขายยอดการเข้าถึงแต่ก็ขายไม่ได้ดีนัก แต่สุดท้าย Zameen ก็เปลี่ยน Business Model เป็น Commission-based (เน้นการเก็บค่านายหน้าในการลง)

แล้วกลายเป็นว่ามันดีมากๆ เนื่องจากตลาดของเขาเป็นตลาดที่ยาก ทำให้สามารถเก็บค่านายหน้าได้สูงถึง 10-15 เปอร์เซ็นต์ มีพลังในการต่อรองกับพวก Developer ที่จะขอเป็น Exclusive Agent ทำให้ตลาดของเขาประสบความสำเร็จและรายได้เติบโตเป็นอย่างมาก

ปัญหาที่พบในแพลตฟอร์มอสังหาของไทย

ส่วนปัญหาที่พบในเมืองไทย คือ พอนายหน้าอสังหาไปกำหนดราคากับเจ้าของอสังหา ก็จะโดนเจ้าของที่ไปดูเว็บประกาศอสังหาที่ราคามันบิดเบือนและไม่เป็นจริงมาเป็นตัวตั้ง สมมติราคาซื้อขายจริงตารางเมตรละ 150,000 บาท แต่เจ้าของอาจจะไปเห็นในเว็บไซต์ที่ราคามันถูกบวกต่อกันไปเป็นตารางเมตรละ 200,000-250,000 บาท แล้วก็เอาราคานี้มาใช้

โดยเจ้าของก็บอกว่าราคาตารางเมตรละ 250,000 เป็นราคาที่เหมาะ แต่จริงๆ แล้วราคาดังกล่าวเป็นราคาที่ขายไม่ออก เอามาก็ไม่มีประโยชน์ แล้วมันก็ทำให้ตัวที่ทำให้นายหน้าไม่สามารถขายของได้จริงๆ ในเวลาที่กำหนด เขาก็ไม่สามารถเซ็นสัญญากับตัวแทนเจ้าของได้

รวมถึงมีปัญหาที่แพลตฟอร์มเปิดใหม่ส่วนใหญ่ ต้องไปพึ่งให้นายหน้ามาลงประกาศ เพราะถ้าไม่พึ่งนายหน้าก็จะไม่มีประกาศมาลงเลย ทำให้ประกาศขึ้นมาในระบบน้อยมาก ถ้าจะไปให้เจ้าของมาลงประกาศให้มันมีจำนวนประกาศที่มันเยอะพอที่จะเข้ามาแล้วอยากจะใช้และค้นหาต่อซึ่งถือเป็นเรื่องที่ยากมาก ทำให้ทุกแพลตฟอร์มที่เปิดขึ้นมาต้องไปเอานายหน้ามาลง

เมื่อให้นายหน้ามาลงเยอะๆ ก็จะพบว่า “ปริมาณประกาศที่มีคุณภาพ” จำนวนมากๆ นั้นไม่มีอยู่จริง เช่น นายหน้าลง 1,000 ประกาศ แต่ประกาศที่ยังมีอยู่จริงและอัพเดทอาจจะมากมีไม่มากนัก เป็นการใส่ประกาศอสังหาลงไปเพื่อ “แค่ให้มันมีเยอะๆ”

“สมมุติผมเป็นลูกค้าพอเข้ามาค้นหา แล้วโทรเข้าไปก็เจอแต่สิ่งที่มันไม่มี ไม่มี มันก็แปลว่าแพลตฟอร์มนี้มีแต่ของปลอมขาย แต่ของเราเอง เรายังมีในสิ่งที่เราเชื่อ เราไม่อยากเจอประกาศแบบนี้ เราก็เชื่อว่าเราพยายามทำให้ประกาศอสังหาที่มาลงต้องมีตัวตนจริง ตรวจสอบได้จริง อัพเดทอย่างน้อยเดือนละครั้ง ของมีอยู่ไหม ของมีราคาไหม ของขายไปแล้วหรือเปล่า มันก็จะทำให้ประสบการณ์ในการใช้งานแพลตฟอร์มดีขึ้นๆ เรื่อยๆ” ผู้ก่อตั้ง ZmyHome กล่าว

มองว่ายังมีลู่ทาง อย่างน้อยแพลตฟอร์มต้องมีประกาศที่คลีน

ณัฐพลมองว่าถ้าเราสามารถสร้าง “Clean property platform” หรือแพลตฟอร์มอสังหาที่สะอาดเรียบร้อย, เป็นผู้ครองของตลาด 80-90 เปอร์เซ็นต์ และสร้างทราฟิกได้ จะช่วยให้แก้ปัญหาที่กล่าวไปข้างต้นได้

โดยสิ่งที่ณัฐพลอยากได้มากที่สุดก็คือ อยากให้คนเข้ามาใช้แพลตฟอร์ม ZmyHome โดยมองว่าถ้าทุกคนเข้ามาใช้และทำให้มีประกาศทั้งหมดในตลาดมาอยู่ที่แพลตฟอร์ม ไม่แน่ว่า ZmyHome อาจจะเหมือนแพลตฟอร์มอสังหาแบบประเทศที่พัฒนาแล้วก็เป็นได้

จริงอยู่ที่การสร้างแพลตฟอร์มอสังหาที่มีคุณภาพในไทยมันจึงทำยาก แต่ถ้าเครื่องมือดี ข้อมูลดี ประกาศจริง คนที่ลงมีอำนาจจริง หรือเป็นนายหน้าที่มีสัญญาจากเจ้าของจริงๆ โอกาสที่ตลาดเทคโนโลยีอสังหาจะเติบโตขึ้นก็มีโอกาสเป็นไปได้ – ณัฐพล อัศว์วิเศษศิวะกุล

อ่าน Thumbsup Scoop ประจำเดือนเมษายน 2562