“ทุกการลงทุนมีความเสี่ยง” ไม่เว้นแม้แต่การลงทุนในอสังหาก็เช่นกัน โดยว่ากันว่า “ถ้าอยากรู้ว่าราคาอสังหาจะดีไหม?” ก็ให้ลองไปดูสภาพเศรษฐกิจโดยรวม เพราะภาพรวมของอสังหานั้นขึ้นอยู่กับเรื่องนี้ ซึ่งวงการอสังหานั้นมีความเปลี่ยนแปลงค่อนข้างเยอะตลอดปีทั้ง 2561 ที่ผ่านมา ทั้งเรื่องของชาวจีนที่แห่แหนกันเข้ามาลงทุนคอนโดมิเนียมในเมืองไทย หรือการออกเกณฑ์ใหม่ในการซื้ออสังหาที่ทำให้ตลาดเริ่มดิ่งลง
ทีมงาน thumbsup ได้ทำการสรุปภาพรวมของอสังหาริมทรัพย์ในปี 2561 พร้อมทั้งพูดคุยกับกูรูในวงการอสังหาจากเว็บไซต์ Baania แล้วพบว่าในช่วงปีที่ผ่านมามีหลายอย่างที่น่าสนใจทั้งเรื่องของตลาดจีนที่เข้ามาลงทุนในไทย หรือภาพรวมของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ยังต้องเพิ่มความระมัดระวัง
ภาพรวมอสังหาปี 2018 ยังไม่โตเท่าที่คาด
มองย้อนกลับไปจะพบว่าในช่วงปลายไตรมาสเเรกตลาดค่อยๆ ปรับตัวดีขึ้น จากนั้นจึงมาสะดุดในช่วงที่ธนาคารเเห่งประเทศไทยมีการออก “มาตรการควบคุมสินเชื่อ” ในช่วงเดือนตุลาคมที่ผ่านมา จนทำให้ตลาดเริ่มมีการชะลอตัวอีกครั้ง ซึ่งหากมองภาพรวมของทั้งปี 2561 นั้นยังคงไปได้ดี แต่ก็อาจไม่ได้ดีที่สุดเหมือนอย่างที่มีการคาดการณ์เอาไว้ เพราะจริงๆ แล้วตลาดอสังหามักจะเติบโตประมาณ 10% ต่อปี แต่ในช่วงที่ผ่านมานั้นเติบโตเเพียงเเค่ประมาณ 5 %
กูรูอสังหาก็ติดดอยคอนโดได้
วราพงษ์ ป่านแก้ว Content Editor จากเว็บไซต์ Baania บอกกับเราว่าตอนนี้มีคนติดดอยคอนโดกันอยู่เยอะมาก ทั้งในเหล่ากูรูและไม่ใช่กูรู ซึ่งหากซื้อเพื่อการลงทุนระยะสั้นก็คงต้องทำใจ แต่ถ้าถือคอนโดมิเนียมต่อไปได้ก็ไม่มีทางราคาลงอยู่เเล้ว เนื่องจากมีเหตุการณ์ไม่กี่เหตุการณ์ที่ทำให้ราคาตก อย่างเหตุการณ์ช่วงวิกฤติของปี 2540 ที่อสังหาราคาตกจากการหั่นราคาขายของผู้ประกอบการในช่วงนั้น ซึ่งตั้งแต่ตอนนั้นก็ยังไม่เหตุการณ์ใดที่ทำให้ราคาของอสังหาตกลงเลย โดยจะราคาขึ้นมากหรือน้อยอยู่กับภาะวะเศรษฐกิจในช่วงนั้น
เขาแนะนำว่าสำหรับคนที่ติดดอยอยู่ถ้ามีความสามารถในการถือก็ควรจะถือต่อไปเรื่อยๆ เพราะว่าอย่างน้อยเกณฑ์การขึ้นราคาของคอนโดนั้นยังทำให้เรามีความหวัง แต่ถ้าถือไม่ได้ก็คงต้องตัดใจ และจริงๆ ตลาดเก็งกำไรในช่วง 2 ปีที่ผ่านมานั้นแทบจะเก็งกำไรอะไรไม่ได้เลย เพราะไม่ว่าจะเป็นกูรู หรือไม่กูรู ต่างก็ติดดอยไปด้วยกันทั้งนั้น ทำให้ทุกอย่างระวังและมีความเสี่ยง
ชาวจีนหันมาเก็งกำไรในคอนโดไทย
ตลาดคอนโดบ้านเราในช่วงที่ผ่านมากำลังซื้อในประเทศนั้นค่อนข้างชะลอตัว เพราะไม่สามารถซัพพอร์ตตลาดได้ทั่วถึงทั้งหมด จึงทำให้ผู้ประกอบการต้องหันไปพึ่งการซื้อขายจากต่างชาติ โดยตามกฎหมายแล้วโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ขายชาวต่างชาติได้นั้นคือ “คอนโดมิเนียม” ซึ่งชาวต่างชาติจะสามารถซื้อได้ไม่เกิน 49 เปอร์เซ็นต์ของโครงการทั้งหมด ดังนั้นในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมาผู้ประกอบการเกือบทุกบริษัทนั้นหันไปเจาะตลาดต่างประเทศมากขึ้น
และกลุ่มประเทศที่ได้รับความนิยมมากที่สุดก็คือ “ชาวจีน” เพราะชาวจีนชื่นชอบการลงทุน ประกอบกับถูกจำกัดเรื่องการลงทุนในประเทศ จึงทำให้ออกมาลงทุนในต่างประเทศมากขึ้น แต่ที่ผ่านมาทีเหตุการณ์ที่กระทบความสัมพันธ์กับคนจีนบ้าง จนทำให้นักท่องเที่ยวชาวจีนลดลง แต่ตอนนี้ในตลาดอสังหาริมทรัพท์คนจีนก็ยังมีการซื้อปกติ ซึ่งการซื้อของคนจีน 80-90 % ก็เป็นการซื้อเพื่อเก็งกำไร
การเมือง “จีน” กับ “สหรัฐ” อาจกระทบวงการอสังหา
มีความกังวลเรื่องสงครามการค้าที่จีนมีกับประเทศสหรัฐว่าอาจส่งผลผลกระทบต่อเศรษฐกิจโดยรวม ดังนั้นทางการจีนจึงพยายามให้ประชาชนใช้จ่ายภายในประเทศมากขึ้น โดยในอนาคตอาจจะออกมาตรการณ์มาควบคุมการซื้อขายต่างๆ ในเวลานั้นก็อาจมีปัญหาอีกอย่างคือ ” ซื้อมาแล้วแต่ไม่โอน ” แต่ตอนนี้หลายบริษัทยังยืนยันว่าตลาดคนจีนที่เข้ามาซื้อก็ยังคงโอนกันเป็นปกติอยู่
ไทยยังห่างไกลกับ “ภาวะฟองสบู่อสังหาแตก”
ในตอนนี้หลายคนเริ่มกังวลกับ “ภาวะฟองสบู่อสังหา” โดยฟองสบู่เป็นภาวะที่เกิดจากการคาดหวังว่าราคาอสังหาริมทรัพท์จะมีราคาสูงเรื่อยๆ ทำให้เกิดการ “เก็งกำไร” จนถึงจุดหนึ่งที่เกิดเป็นฟองสบู่
ซึ่งการที่ฟองสบู่จะแตกได้นั้นต้องเกิดมาจากความเปราะบางของเศรษฐกิจ หากมองในตอนนี้จะพบว่าไทยเกิดภาวะเปราบางบ้าง แต่เล็กมากและมีเพียงการเก็งกำไรเล็กๆ น้อยๆ เมื่อเปรียบเทียบกับช่วงปี 2540 โดยดูตัวอย่างได้จาก “ทาวน์เฮ้าส์” ที่ไม่ใช่สินค้าที่เก็งกำไรกัน แต่กลับมีการต่อแถวซื้ออย่างยาวเหยียด
เกณฑ์ใหม่ในการซื้ออสังหาทำตลาดชะลอตัว
คาดการณ์ว่าตลาดจะชะลอตัวลงไปหลังจากที่ประกาศใช้แบบเป็นทางการ โดยหลายๆ บริษัทนั้นไม่อยากเจอมาตรการณ์นี้ เพราะทำให้ผู้ซื้อกู้เงินเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ยากยิ่งขึ้น หรือเกิดความไม่เชื่อมั่นที่จะกู้จนตัดสินใจชะลอการซื้อออกไปก่อน
แต่ก็มีอีกกลุ่มที่มองว่าตัวเองมีศักยภาพมากพอพร้อมกู้ จึงหันมาเลือกซื้อสินค้าพร้อมอยู่แทน ซึ่งทำให้ผู้ประกอบการหลายรายเริ่มเทสต็อกออกมาขายให้ทันก่อนที่กฎหมายอสังหาจะออกมาใช้จริงช่วงปีหน้า โดยธนาคารแห่งประเทศไทยได้มีการเตือนเรื่องการปล่อยสินเชื่อในภาคอสังหามาตั้งแต่ปีที่แล้ว เพราะมองว่าตลาดอสังหามีความเปราะบาง และส่งสัญญาณที่ไม่ดีออกมา จึงได้ประกาศในมาตรการณ์นี้ออกมาและจะบังคับใช้ในวันที่ 1 เมษายน 2562 เป็นต้นไป
เกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยใหม่
การวางดาวน์ซื้ออสังหาริมทรัพท์ที่ราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท :
- ที่อยู่อาศัยหลังที่ 1 วางดาวน์ 0-10 เปอร์เซ็นต์ (ไม่เปลี่ยนแปลง)
- ที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 (กรณียังผ่อนสัญญาแรก) วางดาวน์ 10 เปอร์เซ็นต์ (กรณีผ่อนสัญญาแรกมาแล้ว 3 ปีขึ้นไป) และ 20 เปอร์เซ็นต์ (กรณีผ่อนสัญญาแรกไม่ถึง 3 ปี)
- ที่อยู่อาศัยหลังที่ 3++ วางดาวน์ 30 เปอร์เซ็นต์ (กรณีผ่อนสัญญาอื่นๆ ยังไม่หมด)
การวางดาวน์ซื้ออสังหาริมทรัพท์ที่ราคา 10 ล้านบาท ขึ้นไป :
- ที่อยู่อาศัยหลังที่ 1-2 วางดาวน์ 20 เปอร์เซ็นต์
- ที่อยู่อาศัยหลังที่ 3 วางดาวน์ 30 เปอร์เซ็นต์
* ใช้กับสินเชื่อที่มีการทำสัญญากู้ตั้งแต่วันที่ 1 เม.ย. 62 ขึ้นไป และยกเว้นให้กับกรณีทำสัญญาจะซื้อจะขายหรือผ่อนดาวน์ก่อน 15 ต.ค. 61
โดยเกณฑ์ดังกล่าวจะไม่กระทบประชาชนที่กู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรกที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท และจะไม่บังคับใช้กับการกู้เพื่อสร้างที่อยู่อาศัยบนที่ดินของตนเอง รวมทั้งจะไม่กระทบการรีไฟแนนซ์สำหรับผู้กู้ที่มีภาระผ่อนเพียงหนึ่งหลัง ทั้งนี้การรีไฟแนนซ์ที่อยู่อาศัยในทุกกรณีให้ใช้ราคาประเมินใหม่เพื่อสะท้อนมูลค่าปัจจุบัน
“คอนโดมิเนียม” ยังครองใจ แต่ “ทาวน์เฮ้าส์นอกเมือง” ก็มาแรง
พบว่า “คอนโดมิเนียม” ยังคงเป็นสินค้าที่ได้รับความนิยมสูงอยู่ โดยเฉพาะคอนโดในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล แต่มีบางส่วนที่คิดต่างคือตลาดทาวน์มันเริ่มโต เพราะว่ารถไฟฟ้านั้นออกไปนอกเมืองมากขึ้น ทำให้หลายคนมองว่าถ้าซื้อคอนโดอยู่ในเมืองก็ได้พื้นที่น้อย เมื่อเทียบกับการไปอยู่นอกเมืองมีรถไฟฟ้าวิ่งผ่านแต่ได้ทาวน์เฮาส์ มีที่ดิน และมสามารถใช้ชีวิตได้มากกว่า
จึงเป็นโอกาสของ “ตลาดทาวน์เฮ้าส์นอกเมือง” ที่น่าจะเติบโตต่อไปได้อีก แต่ในปัจจุบันยังคงเป็น คอนโดมิเนียม ที่ยังครองใจ แต่ไม่ได้หมายความว่าคอนโดติดแนวรถไฟฟ้าทุกที่จะขายหมด เพราะตอนนี้สายสีม่วงก็ยังมีคอนโดเหลือขายอยู่เยอะเช่นกัน
เทียบรายได้อสังหาเจ้าใหญ่ในปี 2017 กับ 2018
หากลองเทียบรายได้จากอสังหาแต่ละเจ้าแล้วจะพบว่ามีสัดส่วนรายได้ กำไร ที่ต่างกันเยอะ ลองมาดูกันว่าแต่ละเจ้าเป็นอย่างไรบ้าง
**นับถึงไตรมาสที่ 3
รายได้จากธุรกิจหลัก ปี 2017 :
- แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) 27,092 ล้านบาท
- แสนสิริ (SIRI) 22,748 ล้านบาท
- อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์(ANAN) 8,407 ล้านบาท
- แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) 6,857 ล้านบาท
รายได้จากธุรกิจหลัก 2018 :
- แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) 25,335 ล้านบาท
- แสนสิริ (SIRI) 17,062 ล้านบาท
- อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ (ANAN) 7,599 ล้านบาท
- แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) 7,073 ล้านบาท
กำไรสุทธิปี 2017 :
- แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) 8,508 ล้านบาท
- แสนสิริ (SIRI) 2,046 ล้านบาท
- อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ (ANAN) 561 ล้านบาท
- แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์(LPN) 767 ล้านบาท
กำไรสุทธิปี 2018 :
- แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) 8,204 ล้านบาท
- แสนสิริ (SIRI) 1,003 ล้านบาท
- อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ (ANAN) 1,708 ล้านบาท
- แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) 840 ล้านบาท
รายได้เติบโต :
- แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) -3.6%
- แสนสิริ (SIRI) -51%
- อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ (ANAN) 204.6 %
- แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) 9.5 %
ตลาดคอนโด Luxury ไม่ได้โตอย่างที่คิด
ที่ผ่านมาการเติบโตคือมีการซื้อขายในระดับหนึ่ง แต่ถึงจุดนี้มันเริ่มจะชะลอตัวแล้ว เพราะผู้ซื้อที่สามารถซื้อคอนโดระดับนี้นั้นเป็นส่วนเล็กๆ ในตลาด และมีสินค้าหลายโครงการที่ยังขายไม่หมด โดยกลุ่มคนที่มาถือสินค้า Hi-End นั้นถือกันเพื่อการลงทุน หรือถือเพราะไม่มีสินค้าประเภทนั้นในมืออยู่แล้ว และตลาดเป็นของรายใหญ่เกือบทั้งหมดในกรุงเทพมหานคร
ตลาดต่างจังหวัดยังเน้นซื้อ “บ้าน” มากกว่า “คอนโด”
มีโอกาสกระจายตัวไปอีกมาก โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีการลงทุนของภาครัฐสูงๆ เช่น พื้นที่ภาคตะวันออกที่มีการกระจายตัวของแรงงานเยอะ หรือหัวเมืองใหญ่ๆ ที่มีการกระจายตัวของแรงงานจุดนั้นสูงๆ
ในส่วน เชียงใหม่ ภูเก็ต เริ่มชะลอตัว เพราะภาวะภูมิภาคของรากหญ้านั้นไม่ดี จึงทำให้เศรษฐกิจชะลอตัวลง แต่หลังจากนี้อาจเริ่มฟื้นตัวมากขึ้นจากการลงทุนของภาครัฐ รถไฟฟ้า และการเข้าไปพัฒนาระบบขนส่งสาธารณะในเมืองใหญ่ๆ อย่างภูเก็ต เชียงใหม่ ขอนแก่น ที่จะทำให้เกิดการปลุก Demand ขึ้นมาอีกครั้งแบบค่อยเป็นค่อยไป เพราะขนาดของต่างจังหวัดนั้นเล็กกว่าของกรุงเทพ ถ้าเปิดคอนโดสัก 2 โครงการก็ตอบโจทย์ความต้องการหมดแล้ว ที่สำคัญต่างจังหวัดยังเป็นตลาดของแนวราบอยู่ (บ้าน) มีเพียงเชียงใหม่ ภูเก็ต ที่เปิดตลาดคอนโดได้
สรุปแนวโน้มอสังหาปี 2019 ยังต้องระวัง
มีหลายคนฟันธงว่าอสังหาปีหน้านั้นไม่ดี เพราะภาพรวมของอสังหาจะล้อกับภาพรวมของเศรษฐกิจ ซึ่งสงครามการค้าระหว่างจีนกับสหรัฐอาจมาสร้างปัญหาตรงนี้ได้ จึงยังไม่น่าจะดีกับประเทศไทย
ดอกเบี้ยบ้านเราอยู่ในช่วงขาขึ้น ซึ่งส่งผลต่อการซื้อขาของตลาด ส่วนการเลือกตั้งก็มีผล 2 ด้าน คืออาจะดี หรืออาจจะไม่ดีก็ได้ เพราะในช่าวงเลือกตั้งนั้นทำให้เงินจะสะพัด แต่หลังเลือกตั้งก็ต้องมาคอยดูว่าการจัดตั้งรัฐบาลต่างๆ จะมีปัญหาเกิดขึ้นไหม เพราะหลายคนค่อนข้างกังวลว่าจะย้อนรอยกลับไปในจุดที่เรากังวลหรือเปล่า บวกกับเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัว จึงทำให้ปีหน้าต้องจับตามองอย่างระมัดระวัง
ส่วนภาคอสังหาก็ย่อมที่จะต้องชะลอตัวตามเศรษฐกิจ หนึ่งคือดอกเบี้นที่จะมีการปรับขึ้นแน่นอน ซึ่งถ้าอเมริกาขึ้นดอกเบี้ยของไทยก็ต้องขึ้นตามอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้เพราะการซื้อขายน่าจะชะลอตัวลงหลังจากมาตรการณ์ของแบงค์ชาติออกมา
สรุปคือปีหน้ายังเป็นปีที่ “ต้องระมัดระวัง” ทั้งคนซื้อที่ต้องระวังการใช้จ่ายของตัวเอง กับภาวะดอกเบี้ยที่ยังขึ้นจนทำให้ภาวะการผ่อนต่อเดือนเพิ่มขึ้น ว่าซื้อไปแล้วผ่อนไหวมั้ย นั่นคือสุขภาพทางการเงินของเรานั้นต้องดีพอ แต่ไม่ต้องถึงกับกังวลจนไม่กล้าซื้อไปเสียเลย เพราะทุกสถานการณ์ย่อมมีโอกาสอยู่เสมอคนที่มีเงินเย็นก็มีอำนาจต่อรองที่สูง แต่คนที่มีเงินเก็บไม่เยอะก็ต้องระวังหน่อย แต่หากเคยตั้งใจว่าจะซื้อบ้านราคา 2 ล้านก็อาจลดราคาลงหน่อย เพื่อให้ตัวเองมีภาระต้องผ่อนน้อยลง
นอกจากนั้นสิ่งที่เราอาจเห็นในอสังหาหลายๆ ที่ในปีต่อจากนี้ คาดว่าเป็นเรื่องของเทคโนโลยีมากยิ่งขึ้น เรื่องของ Smart Home และ Smart Building เพื่อตอบโจทย์เหล่า Smart Buyer โดยจะเป็นจุดที่คอนโดมิเนียมนำมาเเข่งขันกันมากขึ้น
ชมวิดีโอสัมภาษณ์ :
ขอบคุณข้อมูลจาก :
