Site icon Thumbsup

อสังหากำลังสั่นคลอน!! สรุปภาพรวมบ้าน, คอนโดปี 2018 ชี้สัญญาณฟองสบู่ กูรูยังติดดอย

Mook

“ทุกการลงทุนมีความเสี่ยง”  ไม่เว้นแม้แต่การลงทุนในอสังหาก็เช่นกัน  โดยว่ากันว่า “ถ้าอยากรู้ว่าราคาอสังหาจะดีไหม?” ก็ให้ลองไปดูสภาพเศรษฐกิจโดยรวม  เพราะภาพรวมของอสังหานั้นขึ้นอยู่กับเรื่องนี้  ซึ่งวงการอสังหานั้นมีความเปลี่ยนแปลงค่อนข้างเยอะตลอดปีทั้ง 2561 ที่ผ่านมา  ทั้งเรื่องของชาวจีนที่แห่แหนกันเข้ามาลงทุนคอนโดมิเนียมในเมืองไทย  หรือการออกเกณฑ์ใหม่ในการซื้ออสังหาที่ทำให้ตลาดเริ่มดิ่งลง

ทีมงาน thumbsup ได้ทำการสรุปภาพรวมของอสังหาริมทรัพย์ในปี 2561 พร้อมทั้งพูดคุยกับกูรูในวงการอสังหาจากเว็บไซต์ Baania แล้วพบว่าในช่วงปีที่ผ่านมามีหลายอย่างที่น่าสนใจทั้งเรื่องของตลาดจีนที่เข้ามาลงทุนในไทย  หรือภาพรวมของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ยังต้องเพิ่มความระมัดระวัง

ภาพรวมอสังหาปี 2018 ยังไม่โตเท่าที่คาด

มองย้อนกลับไปจะพบว่าในช่วงปลายไตรมาสเเรกตลาดค่อยๆ ปรับตัวดีขึ้น  จากนั้นจึงมาสะดุดในช่วงที่ธนาคารเเห่งประเทศไทยมีการออก “มาตรการควบคุมสินเชื่อ” ในช่วงเดือนตุลาคมที่ผ่านมา  จนทำให้ตลาดเริ่มมีการชะลอตัวอีกครั้ง  ซึ่งหากมองภาพรวมของทั้งปี 2561 นั้นยังคงไปได้ดี  แต่ก็อาจไม่ได้ดีที่สุดเหมือนอย่างที่มีการคาดการณ์เอาไว้   เพราะจริงๆ แล้วตลาดอสังหามักจะเติบโตประมาณ 10% ต่อปี  แต่ในช่วงที่ผ่านมานั้นเติบโตเเพียงเเค่ประมาณ 5 %

กูรูอสังหาก็ติดดอยคอนโดได้

วราพงษ์ ป่านแก้ว Content Editor จากเว็บไซต์ Baania บอกกับเราว่าตอนนี้มีคนติดดอยคอนโดกันอยู่เยอะมาก  ทั้งในเหล่ากูรูและไม่ใช่กูรู  ซึ่งหากซื้อเพื่อการลงทุนระยะสั้นก็คงต้องทำใจ  แต่ถ้าถือคอนโดมิเนียมต่อไปได้ก็ไม่มีทางราคาลงอยู่เเล้ว  เนื่องจากมีเหตุการณ์ไม่กี่เหตุการณ์ที่ทำให้ราคาตก  อย่างเหตุการณ์ช่วงวิกฤติของปี 2540  ที่อสังหาราคาตกจากการหั่นราคาขายของผู้ประกอบการในช่วงนั้น    ซึ่งตั้งแต่ตอนนั้นก็ยังไม่เหตุการณ์ใดที่ทำให้ราคาของอสังหาตกลงเลย  โดยจะราคาขึ้นมากหรือน้อยอยู่กับภาะวะเศรษฐกิจในช่วงนั้น

เขาแนะนำว่าสำหรับคนที่ติดดอยอยู่ถ้ามีความสามารถในการถือก็ควรจะถือต่อไปเรื่อยๆ เพราะว่าอย่างน้อยเกณฑ์การขึ้นราคาของคอนโดนั้นยังทำให้เรามีความหวัง  แต่ถ้าถือไม่ได้ก็คงต้องตัดใจ  และจริงๆ ตลาดเก็งกำไรในช่วง 2  ปีที่ผ่านมานั้นแทบจะเก็งกำไรอะไรไม่ได้เลย  เพราะไม่ว่าจะเป็นกูรู หรือไม่กูรู ต่างก็ติดดอยไปด้วยกันทั้งนั้น  ทำให้ทุกอย่างระวังและมีความเสี่ยง

ชาวจีนหันมาเก็งกำไรในคอนโดไทย

ตลาดคอนโดบ้านเราในช่วงที่ผ่านมากำลังซื้อในประเทศนั้นค่อนข้างชะลอตัว  เพราะไม่สามารถซัพพอร์ตตลาดได้ทั่วถึงทั้งหมด  จึงทำให้ผู้ประกอบการต้องหันไปพึ่งการซื้อขายจากต่างชาติ  โดยตามกฎหมายแล้วโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ขายชาวต่างชาติได้นั้นคือ “คอนโดมิเนียม” ซึ่งชาวต่างชาติจะสามารถซื้อได้ไม่เกิน 49 เปอร์เซ็นต์ของโครงการทั้งหมด ดังนั้นในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมาผู้ประกอบการเกือบทุกบริษัทนั้นหันไปเจาะตลาดต่างประเทศมากขึ้น

และกลุ่มประเทศที่ได้รับความนิยมมากที่สุดก็คือ “ชาวจีน” เพราะชาวจีนชื่นชอบการลงทุน  ประกอบกับถูกจำกัดเรื่องการลงทุนในประเทศ  จึงทำให้ออกมาลงทุนในต่างประเทศมากขึ้น  แต่ที่ผ่านมาทีเหตุการณ์ที่กระทบความสัมพันธ์กับคนจีนบ้าง  จนทำให้นักท่องเที่ยวชาวจีนลดลง  แต่ตอนนี้ในตลาดอสังหาริมทรัพท์คนจีนก็ยังมีการซื้อปกติ  ซึ่งการซื้อของคนจีน 80-90 % ก็เป็นการซื้อเพื่อเก็งกำไร

การเมือง “จีน” กับ “สหรัฐ” อาจกระทบวงการอสังหา

มีความกังวลเรื่องสงครามการค้าที่จีนมีกับประเทศสหรัฐว่าอาจส่งผลผลกระทบต่อเศรษฐกิจโดยรวม  ดังนั้นทางการจีนจึงพยายามให้ประชาชนใช้จ่ายภายในประเทศมากขึ้น  โดยในอนาคตอาจจะออกมาตรการณ์มาควบคุมการซื้อขายต่างๆ  ในเวลานั้นก็อาจมีปัญหาอีกอย่างคือ  ” ซื้อมาแล้วแต่ไม่โอน ”  แต่ตอนนี้หลายบริษัทยังยืนยันว่าตลาดคนจีนที่เข้ามาซื้อก็ยังคงโอนกันเป็นปกติอยู่

ไทยยังห่างไกลกับ “ภาวะฟองสบู่อสังหาแตก”

ในตอนนี้หลายคนเริ่มกังวลกับ “ภาวะฟองสบู่อสังหา” โดยฟองสบู่เป็นภาวะที่เกิดจากการคาดหวังว่าราคาอสังหาริมทรัพท์จะมีราคาสูงเรื่อยๆ ทำให้เกิดการ “เก็งกำไร” จนถึงจุดหนึ่งที่เกิดเป็นฟองสบู่

ซึ่งการที่ฟองสบู่จะแตกได้นั้นต้องเกิดมาจากความเปราะบางของเศรษฐกิจ  หากมองในตอนนี้จะพบว่าไทยเกิดภาวะเปราบางบ้าง  แต่เล็กมากและมีเพียงการเก็งกำไรเล็กๆ น้อยๆ  เมื่อเปรียบเทียบกับช่วงปี 2540 โดยดูตัวอย่างได้จาก “ทาวน์เฮ้าส์” ที่ไม่ใช่สินค้าที่เก็งกำไรกัน  แต่กลับมีการต่อแถวซื้ออย่างยาวเหยียด

เกณฑ์ใหม่ในการซื้ออสังหาทำตลาดชะลอตัว

คาดการณ์ว่าตลาดจะชะลอตัวลงไปหลังจากที่ประกาศใช้แบบเป็นทางการ  โดยหลายๆ บริษัทนั้นไม่อยากเจอมาตรการณ์นี้  เพราะทำให้ผู้ซื้อกู้เงินเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ยากยิ่งขึ้น  หรือเกิดความไม่เชื่อมั่นที่จะกู้จนตัดสินใจชะลอการซื้อออกไปก่อน

แต่ก็มีอีกกลุ่มที่มองว่าตัวเองมีศักยภาพมากพอพร้อมกู้  จึงหันมาเลือกซื้อสินค้าพร้อมอยู่แทน  ซึ่งทำให้ผู้ประกอบการหลายรายเริ่มเทสต็อกออกมาขายให้ทันก่อนที่กฎหมายอสังหาจะออกมาใช้จริงช่วงปีหน้า  โดยธนาคารแห่งประเทศไทยได้มีการเตือนเรื่องการปล่อยสินเชื่อในภาคอสังหามาตั้งแต่ปีที่แล้ว  เพราะมองว่าตลาดอสังหามีความเปราะบาง  และส่งสัญญาณที่ไม่ดีออกมา  จึงได้ประกาศในมาตรการณ์นี้ออกมาและจะบังคับใช้ในวันที่ 1 เมษายน 2562 เป็นต้นไป

เกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยใหม่

การวางดาวน์ซื้ออสังหาริมทรัพท์ที่ราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท :

การวางดาวน์ซื้ออสังหาริมทรัพท์ที่ราคา 10 ล้านบาท ขึ้นไป :

*  ใช้กับสินเชื่อที่มีการทำสัญญากู้ตั้งแต่วันที่ 1 เม.ย. 62 ขึ้นไป  และยกเว้นให้กับกรณีทำสัญญาจะซื้อจะขายหรือผ่อนดาวน์ก่อน 15 ต.ค. 61

โดยเกณฑ์ดังกล่าวจะไม่กระทบประชาชนที่กู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรกที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท และจะไม่บังคับใช้กับการกู้เพื่อสร้างที่อยู่อาศัยบนที่ดินของตนเอง รวมทั้งจะไม่กระทบการรีไฟแนนซ์สำหรับผู้กู้ที่มีภาระผ่อนเพียงหนึ่งหลัง ทั้งนี้การรีไฟแนนซ์ที่อยู่อาศัยในทุกกรณีให้ใช้ราคาประเมินใหม่เพื่อสะท้อนมูลค่าปัจจุบัน

“คอนโดมิเนียม” ยังครองใจ แต่ “ทาวน์เฮ้าส์นอกเมือง” ก็มาแรง

พบว่า “คอนโดมิเนียม” ยังคงเป็นสินค้าที่ได้รับความนิยมสูงอยู่  โดยเฉพาะคอนโดในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล  แต่มีบางส่วนที่คิดต่างคือตลาดทาวน์มันเริ่มโต  เพราะว่ารถไฟฟ้านั้นออกไปนอกเมืองมากขึ้น  ทำให้หลายคนมองว่าถ้าซื้อคอนโดอยู่ในเมืองก็ได้พื้นที่น้อย  เมื่อเทียบกับการไปอยู่นอกเมืองมีรถไฟฟ้าวิ่งผ่านแต่ได้ทาวน์เฮาส์ มีที่ดิน และมสามารถใช้ชีวิตได้มากกว่า

จึงเป็นโอกาสของ “ตลาดทาวน์เฮ้าส์นอกเมือง” ที่น่าจะเติบโตต่อไปได้อีก  แต่ในปัจจุบันยังคงเป็น คอนโดมิเนียม ที่ยังครองใจ  แต่ไม่ได้หมายความว่าคอนโดติดแนวรถไฟฟ้าทุกที่จะขายหมด  เพราะตอนนี้สายสีม่วงก็ยังมีคอนโดเหลือขายอยู่เยอะเช่นกัน

เทียบรายได้อสังหาเจ้าใหญ่ในปี 2017 กับ 2018

หากลองเทียบรายได้จากอสังหาแต่ละเจ้าแล้วจะพบว่ามีสัดส่วนรายได้ กำไร ที่ต่างกันเยอะ  ลองมาดูกันว่าแต่ละเจ้าเป็นอย่างไรบ้าง

**นับถึงไตรมาสที่ 3

รายได้จากธุรกิจหลัก ปี 2017 :

รายได้จากธุรกิจหลัก 2018 :

กำไรสุทธิปี 2017 :

กำไรสุทธิปี 2018 :

รายได้เติบโต :

ตลาดคอนโด Luxury ไม่ได้โตอย่างที่คิด

ที่ผ่านมาการเติบโตคือมีการซื้อขายในระดับหนึ่ง  แต่ถึงจุดนี้มันเริ่มจะชะลอตัวแล้ว  เพราะผู้ซื้อที่สามารถซื้อคอนโดระดับนี้นั้นเป็นส่วนเล็กๆ ในตลาด  และมีสินค้าหลายโครงการที่ยังขายไม่หมด  โดยกลุ่มคนที่มาถือสินค้า Hi-End นั้นถือกันเพื่อการลงทุน  หรือถือเพราะไม่มีสินค้าประเภทนั้นในมืออยู่แล้ว  และตลาดเป็นของรายใหญ่เกือบทั้งหมดในกรุงเทพมหานคร

ตลาดต่างจังหวัดยังเน้นซื้อ “บ้าน” มากกว่า “คอนโด”

มีโอกาสกระจายตัวไปอีกมาก  โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีการลงทุนของภาครัฐสูงๆ  เช่น  พื้นที่ภาคตะวันออกที่มีการกระจายตัวของแรงงานเยอะ  หรือหัวเมืองใหญ่ๆ ที่มีการกระจายตัวของแรงงานจุดนั้นสูงๆ

ในส่วน เชียงใหม่ ภูเก็ต เริ่มชะลอตัว  เพราะภาวะภูมิภาคของรากหญ้านั้นไม่ดี  จึงทำให้เศรษฐกิจชะลอตัวลง  แต่หลังจากนี้อาจเริ่มฟื้นตัวมากขึ้นจากการลงทุนของภาครัฐ   รถไฟฟ้า และการเข้าไปพัฒนาระบบขนส่งสาธารณะในเมืองใหญ่ๆ อย่างภูเก็ต เชียงใหม่ ขอนแก่น  ที่จะทำให้เกิดการปลุก Demand ขึ้นมาอีกครั้งแบบค่อยเป็นค่อยไป  เพราะขนาดของต่างจังหวัดนั้นเล็กกว่าของกรุงเทพ  ถ้าเปิดคอนโดสัก 2 โครงการก็ตอบโจทย์ความต้องการหมดแล้ว  ที่สำคัญต่างจังหวัดยังเป็นตลาดของแนวราบอยู่ (บ้าน) มีเพียงเชียงใหม่ ภูเก็ต ที่เปิดตลาดคอนโดได้

สรุปแนวโน้มอสังหาปี 2019 ยังต้องระวัง

มีหลายคนฟันธงว่าอสังหาปีหน้านั้นไม่ดี  เพราะภาพรวมของอสังหาจะล้อกับภาพรวมของเศรษฐกิจ  ซึ่งสงครามการค้าระหว่างจีนกับสหรัฐอาจมาสร้างปัญหาตรงนี้ได้  จึงยังไม่น่าจะดีกับประเทศไทย

ดอกเบี้ยบ้านเราอยู่ในช่วงขาขึ้น  ซึ่งส่งผลต่อการซื้อขาของตลาด  ส่วนการเลือกตั้งก็มีผล 2 ด้าน คืออาจะดี หรืออาจจะไม่ดีก็ได้  เพราะในช่าวงเลือกตั้งนั้นทำให้เงินจะสะพัด  แต่หลังเลือกตั้งก็ต้องมาคอยดูว่าการจัดตั้งรัฐบาลต่างๆ จะมีปัญหาเกิดขึ้นไหม  เพราะหลายคนค่อนข้างกังวลว่าจะย้อนรอยกลับไปในจุดที่เรากังวลหรือเปล่า  บวกกับเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัว  จึงทำให้ปีหน้าต้องจับตามองอย่างระมัดระวัง

ส่วนภาคอสังหาก็ย่อมที่จะต้องชะลอตัวตามเศรษฐกิจ  หนึ่งคือดอกเบี้นที่จะมีการปรับขึ้นแน่นอน  ซึ่งถ้าอเมริกาขึ้นดอกเบี้ยของไทยก็ต้องขึ้นตามอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้เพราะการซื้อขายน่าจะชะลอตัวลงหลังจากมาตรการณ์ของแบงค์ชาติออกมา

สรุปคือปีหน้ายังเป็นปีที่ “ต้องระมัดระวัง” ทั้งคนซื้อที่ต้องระวังการใช้จ่ายของตัวเอง  กับภาวะดอกเบี้ยที่ยังขึ้นจนทำให้ภาวะการผ่อนต่อเดือนเพิ่มขึ้น  ว่าซื้อไปแล้วผ่อนไหวมั้ย  นั่นคือสุขภาพทางการเงินของเรานั้นต้องดีพอ  แต่ไม่ต้องถึงกับกังวลจนไม่กล้าซื้อไปเสียเลย  เพราะทุกสถานการณ์ย่อมมีโอกาสอยู่เสมอคนที่มีเงินเย็นก็มีอำนาจต่อรองที่สูง  แต่คนที่มีเงินเก็บไม่เยอะก็ต้องระวังหน่อย  แต่หากเคยตั้งใจว่าจะซื้อบ้านราคา 2 ล้านก็อาจลดราคาลงหน่อย  เพื่อให้ตัวเองมีภาระต้องผ่อนน้อยลง

นอกจากนั้นสิ่งที่เราอาจเห็นในอสังหาหลายๆ ที่ในปีต่อจากนี้  คาดว่าเป็นเรื่องของเทคโนโลยีมากยิ่งขึ้น  เรื่องของ Smart Home และ Smart Building เพื่อตอบโจทย์เหล่า Smart Buyer โดยจะเป็นจุดที่คอนโดมิเนียมนำมาเเข่งขันกันมากขึ้น

ชมวิดีโอสัมภาษณ์ :

 

ขอบคุณข้อมูลจาก :

home

efinancethai

prop2morrow